IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

Forwarded from Артем Цогоев | Недвижимость

🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.

⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.

🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.

📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.

🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.

💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.

💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.

🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.

❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!

🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?

🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.

💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?

🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.

👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?

www.group-telegram.com/us/IpoProfi.com/1236

26 viewsJun 11 at 09:40

🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.

⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.

🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.

📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.

🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.

💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.

💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.

🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.

❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!

🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?

🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.

💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?

🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.

👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?

BY IpotekaB2B | Мнения и экспертиза