🫧 Дефицит предложения на рынке новостроек в РФ может образоваться в ближайшие два-три года из-за сокращения запусков проектов, считает зампред правления Банка ДОМ РФ Антон Медведев.

По его словам, запуски проектов снизились на 20% – с 18,8 до 15 млн кв. м. До конца года ожидается развитие данной тенденции.

#первичка #новостройки #мнение

@rusipoteka

Рассрочки начинают расторгать

В среднем по рынку доля рассрочек в новостройках — около 30%, в некоторых проектах и сегментах — до 70%. Срок таких договоренностей ~1,5-3 года, иногда и выше. При этом потихоньку прослеживается тенденция к снижению новых сделок с рассрочкой

Бум рассрочек случился не так давно, но срок по некоторым договорам уже закончился. Например, когда брали лот в рассрочку до сдачи в эксплуатацию — часть проектов уже сдались.

🔘 Поэтому постепенно начинает формироваться статистика по расторжению рассрочек. В среднем она сейчас составляет ~10%. Однако многие застрои утверждают, что этот показатель не превышает нескольких процентов и стабильно держится на минимальном уровне.

Почему расторгают рассрочки?

1️⃣ Первое и главное — неоправданные ожидания по ипотеке. Многие брали рассрочку с расчетом снижение ставок до 10-12%, однако на практике это ожидается только к 2027-2028 году. Ежемесячные платежи выросли и стали непосильными

2️⃣ Ипотеку просто могли не одобрить — сейчас у банков жесткие требования к заемщикам, особенно по рыночным ставкам. Или, например, когда пара ждала ребенка и планировала перейти на семейку, но ее не одобрили

3️⃣ Клиент мог рассчитывать на крупное пополнение бюджета, которое пошло бы в уплату долга. Но оно по каким-то причинам не поступило

4️⃣ Клиент не рассчитал финансовую нагрузку и не осиляет платежи

5️⃣ Клиент просто передумал — решил взять лот побольше или вообще отказаться от покупки

Большой объем рассрочек выдали в 4Q2024 года. Так что на горизонте года объем расторжений, вероятно, вырастет — до 15—20%

Риски рассрочек от ЦБ начинают сбываться?

do A.S.A.P. следит за ситуацией

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Выступил с легкой речью насчет рынка недвижимости)
Почему-то многим она показалась немного провокационной, но, по-моему, сейчас риэлторы – единственные люди на рынке, которые могут говорить то, что думают!)

Прежде всего возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился "веном" в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о
⚫️льготной ипотеке,
⚫️ставке по кредитам,
⚫️финансовой устойчивости застройщиков.

За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой "швах"!

В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат:
⚫️рост цен на недвижимость,
⚫️рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку!

И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. На цифрах показал, что если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!

При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. И там, и там мы получаем ответ, что цена – это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать – ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или, как минимум, в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!!!

С загородной недвижимостью на самом деле сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все с катушек слетело. Даже не хотел бы много писать на эту тему, просто на мой взгляд, с позиции результата – резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости – это не тот результат, который все ждали!

При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, на мой взгляд, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 триллиона рублей в год – это почти 5% российского бюджета.

Плюсы есть, очень много и позитивного, Минстрой на самом деле старается! Но сегодняшний пост – о проблемах в отрасли)

А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний – а ведь очень жаль!!!».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

📉 А что с ипотекой? Где доля ушла вниз, а где держится? Об этом тоже рассказал директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе на "Движении", которое сейчас проходит в Сочи.

Доля ипотечных сделок в новостройках упала почти во всех регионах за первые 5 месяцев 2025 года. Но только в Санкт-Петербурге и Крыму она опустилась ниже 50%. Логично: льготной общедоступной программы больше нет, ключ высокий, ставки заградительные. Кое-где ипотеку частично заместила рассрочка, но эта дорожка может оказаться очень скользкой 🧊⛸

🏆 ТОП-3 регионов, где ипотека всё ещё занимает основную долю:

1️⃣ Красноярск — 87% ( - 1 п.п. к 2024)
2️⃣ Хабаровск — 83% (- 6 п.п.)
3️⃣ Челябинская область — 82% (- 6 п.п.)

🔽 Аутсайдеры по доле:

▫️ Санкт-Петербург — всего 43% (- 26 п.п. к 2024)
▫️ Республика Крым — 28% (- 17 п.п.)


🔗 Подробнее в слайде bnMAP.pro с "Движения"!