🤓Выгодные инвестиции, высокая ликвидность — говорили они…

Дубай ужесточил правила проведения сделок с недвижимостью для иностранцев.

🔺Треугольный метр

Согласны. Но «нихуя» и «нахуй», пожалуй, слитно пишутся.

Прошел форум «Движение», за всеми красивыми картинками, что в основном все постили, была и серьезная деловая программа, я бы хотел поделиться некоторыми мыслями

🌱 Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером.

🌱 Очень сложная ситуация с загородной недвижимостью и переходом на эскроу. Реформа явно пошла не по плану, как с крупными девелоперами в 2018-2020 годах, не получилось. У застройщиков загородного жилья не было финансовых запасов, и плюс фактически на 3 и 4 квартал никто не финансировал льготную ипотеку по загородной. Результат плачевен — обманутые дольщики и непонятные перспективы рынка. Печально, что все это рукотворное, давайте откровенно, все это можно было просчитать

🌱 Самый сложный вопрос был с продажами, застройщики, конечно, говорили, что у них все хорошо, но это не так. Сейчас сильно растет ставка по эскроу у новых объектов, она уже бывает доходит до 16%. Проще говоря, если плохо продавать, то бизнес будет убыточным, именно поэтому мы видим, как по всей России растет вознаграждение риэлтеров за продажу, это плохо для рынка, значит, финансовые модели девелоперов находятся под большим давлением. Как ни странно, сложность рынку добавит снижение ставок по вторичному жилью.

Сбер уже объявил снижение до 21% с 27%, которые были еще в 1 квартале. И если в конце 3 квартала мы увидим хотя бы 18% (что лично я считаю вполне вероятным), то продажи застройщиков по текущим ценам могут вызывать сильные вопросы. Там станет выгоднее покупать вторичное жилье, причем оно уже готовое, еще и с ремонтом и на 25% дешевле! Поэтому по мере снижения ставок по вторичке девелоперы вынуждены будут снижать цены.

🌱 Очень много говорили про оптимизацию издержек, на самом деле это тренд года. Девелоперы красавцы, проделывают очень большую и системную работу. Есть что позаимствовать, лидеры рынка, поняв, что за будущая экономика нас ждет, перешли в резкое повышение эффективности. Это радует, возникает вопрос, где вы раньше были?!) Мои оценки: 50% девелоперов могут легко снизиться в с/с на 10% в течение 2 полугодия.

🌱 Девелоперы начали массово распродавать свои земли. Это правильная стратегия, цены на землю под строительство уже никогда не будут прежними. Сейчас, наверное, впрок ничего держать не надо, все ресурсы должны работать, это и есть оздоровление экономики.

🌱 Что касается продукта, то тут без изменений, скорее всего, он станет сдержаннее. Будут экономить на всем, поэтому соотношений цена/качество будет меняться. Но всегда будут лидеры, которые будут иметь стратегию качественного продукта, и клиенты будут готовы за это платить.

🌱 Иллюзий уже ни у кого нет. Все девелоперы примерно поняли, что за ситуация и что это надолго. Речитатив со стороны чиновников такой — это новая реальность, и надо в ней жить. Те же из девелоперов, у кого были надежды, думаю, после пленарного заседания окончательно разобрались, что и как!

🌱 Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать! Скорее всего, будут с ними отрабатывать точечно. Но это уже проблема банков, в чем преимущества эскроу, если застройщик банкротится, то дольщики не страдают, банк доведет проект до конца в любом случае.

🌱 Позитива тоже хватало — было приятно смотреть на компании-лидеры, их подходы, новые технологии, системы управления. Конечно, рынок будет глобализироваться, уж больно большая разница между лидерами и аутсайдерами.

Объем жилья в стадии строительства не желает снижаться

Несмотря на то, что объем запуска новых проектов в 2025 году продолжает падать (за 5 месяцев этого года на рынок выведено на 21% меньше кв. м, чем в аналогичном периоде 2024), показатели текущего строительства остаются на высоком уровне. Снижается не только вывод новых проектов, но темпы сдачи домов. В условиях, когда продается мало, девелоперы строят медленнее. Сегодня по данным ЕИСЖС в работе находится 117,8 млн. кв. м в многоквартирных домах.

За последний месяц показатель незначительно вырос и остается почти на 3% выше середины 2024 года, когда была отменена «льготная ипотека». На большинстве развитых рынков у покупателей есть широкий ассортимент квартир на стадии строительства, а иногда и в сданных домах. Напомним, что проекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2025 году, имеют долю непроданных квартир от 20 до 30%. Поэтому тезис о том, что рынку новостроек грозит дефицит, пока притянут за уши. Рынку может грозить снижение ввода жилья, но с предложением это слабо связано.

@REBURG