Еженедельный дайджест_11.04-18.04.2025.pdf
960.2 KB
В нашем дайджесте вы найдете более подробную информацию и аналитику по темам, которые мы освещали на прошлой неделе. Среди них: изменения индекса цен ДОМ.РФ на рынке новостроек, ввод жилья и выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома.
Прочитав дайджест, вы узнаете:
🏙 медианные цены на новостройки в топ-20 регионах по объёму строящегося жилья в разрезе комнатности и класса жилья;
📣 результаты апрельского опроса ЦБ макроаналитиков, участие в котором принимают и эксперты ДОМ.PФ;
💰 нашу оценку динамики выдачи ипотеки за первые две недели апреля.
@domresearch
Прочитав дайджест, вы узнаете:
@domresearch
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Жилье_и_ипотека_Аналитический_центр_ДОМ_РФ.pdf
944.5 KB
В этом месяце мы знакомили вас с результатами масштабного общероссийского опроса, который ежегодно проводим совместно с ВЦИОМ. Что нам удалось выяснить?
✅ сколько российских семей испытывают потребность в улучшении жилищных условий;
✅ сколько домохозяйств планируют решить жилищный вопрос в ближайшие 5 лет, в том числе с использованием ипотеки;
✅ сколько семей готовы купить квартиру в новостройке на самых ранних этапах строительства, а сколько – построить частный дом.
Сегодня публикуем полную версию нашего большого исследования, где приводим ещё больше данных.
Сегодня публикуем полную версию нашего большого исследования, где приводим ещё больше данных.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Разница в цене между новостройками и вторичным жильём превышает 50%. Тенденция опережающего роста стоимости новостроек наблюдается последние несколько лет.
Прочитав эти строки, какие мысли могут возникнуть у потенциальных покупателей жилья? Наверное, такие: «Надо присмотреться ко «вторичке», в новостройках жильё точно дороже».
А у регулятора? Возможно, такие: «Надо ужесточить выдачу ипотеки на новостройки. Вдруг из-за разрыва цен заёмщик или банк «при необходимости» не смогут реализовать заложенную квартиру по её первоначальной стоимости?»
Но ошибаться могут и те, и другие. Объясняем.
Во-первых, разница между ценами в строящихся домах и готовых формируется в основном за счёт объектов, построенных в 1945-1995 гг.
На них приходится ~60% жилого фонда нашей страны и, соответственно, примерно столько же в объёме предложения на рынке вторичного жилья.
Квартиры в таких домах значительно дешевле новостроек. Некоторые объекты могут продаваться по цене на 70% ниже, чем на «первичке».
Причина в том, что такие квартиры имеют устаревшую планировку, зачастую требуют дополнительных средств на ремонт и замену коммуникаций. Все неудобства и будущие расходы учитываются в ценнике.
При этом стоимость квадратного метра в домах, построенных до 1920 г., на треть выше, чем в новостройках (в Москве разница составляет 55%). Такие объекты, как правило, находятся в историческом центре городов.
Квартиры в домах современной постройки (после 2015 г.) также стоят дороже новостроек (в среднем на 13%, в Москве – на 35%), что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой.
Вывод #1: Цены на вторичном рынке во многом зависят от года постройки дома, его расположения и качества. Стоимость квартир в современном готовом жилье выше стоимости новостроек.
Во-вторых, текущее регулирование уже обеспечивает высокую надежность ипотечных займов. Просрочка по ним – стабильно ниже 1%.
Очевидно, что с учетом зарубежного опыта 2008 года и значимости ипотечного кредитования в отечественном банковском секторе (на ипотечный портфель приходится половина кредитов, выданных населению) ЦБ считает приоритетным ограничить риски в этом сегменте, возможно, даже любой ценой.
В 2023-2024 гг. Банк России последовательно ужесточал регулирование рынка. Существенно выросли макронадбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на «первичку», по отдельным категориям заёмщиков они стали запретительными.
Банкам бывает проще выдать кредит на вторичное жильё, чем на «первичку». При этом дефолтность ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в разы ниже, чем на приобретение готовой недвижимости.
Вывод #2: с учётом отсутствия завышения стоимости новостроек по сравнению с современным готовым жильём и более низкой дефолтности ипотеки на новостройки разумно было бы смягчить уровень требований к капиталу при кредитовании покупок новостроек, приблизив его к ипотеке на вторичном рынке.
Это позволило бы простимулировать банки выдавать кредиты и поддержать ипотеку как инструмент обеспечения спроса на первичное жильё, что особенно важно в текущих условиях.
@domresearch
Прочитав эти строки, какие мысли могут возникнуть у потенциальных покупателей жилья? Наверное, такие: «Надо присмотреться ко «вторичке», в новостройках жильё точно дороже».
А у регулятора? Возможно, такие: «Надо ужесточить выдачу ипотеки на новостройки. Вдруг из-за разрыва цен заёмщик или банк «при необходимости» не смогут реализовать заложенную квартиру по её первоначальной стоимости?»
Но ошибаться могут и те, и другие. Объясняем.
Во-первых, разница между ценами в строящихся домах и готовых формируется в основном за счёт объектов, построенных в 1945-1995 гг.
На них приходится ~60% жилого фонда нашей страны и, соответственно, примерно столько же в объёме предложения на рынке вторичного жилья.
Квартиры в таких домах значительно дешевле новостроек. Некоторые объекты могут продаваться по цене на 70% ниже, чем на «первичке».
Причина в том, что такие квартиры имеют устаревшую планировку, зачастую требуют дополнительных средств на ремонт и замену коммуникаций. Все неудобства и будущие расходы учитываются в ценнике.
При этом стоимость квадратного метра в домах, построенных до 1920 г., на треть выше, чем в новостройках (в Москве разница составляет 55%). Такие объекты, как правило, находятся в историческом центре городов.
Квартиры в домах современной постройки (после 2015 г.) также стоят дороже новостроек (в среднем на 13%, в Москве – на 35%), что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой.
Вывод #1: Цены на вторичном рынке во многом зависят от года постройки дома, его расположения и качества. Стоимость квартир в современном готовом жилье выше стоимости новостроек.
Во-вторых, текущее регулирование уже обеспечивает высокую надежность ипотечных займов. Просрочка по ним – стабильно ниже 1%.
Очевидно, что с учетом зарубежного опыта 2008 года и значимости ипотечного кредитования в отечественном банковском секторе (на ипотечный портфель приходится половина кредитов, выданных населению) ЦБ считает приоритетным ограничить риски в этом сегменте, возможно, даже любой ценой.
В 2023-2024 гг. Банк России последовательно ужесточал регулирование рынка. Существенно выросли макронадбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на «первичку», по отдельным категориям заёмщиков они стали запретительными.
Банкам бывает проще выдать кредит на вторичное жильё, чем на «первичку». При этом дефолтность ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в разы ниже, чем на приобретение готовой недвижимости.
Вывод #2: с учётом отсутствия завышения стоимости новостроек по сравнению с современным готовым жильём и более низкой дефолтности ипотеки на новостройки разумно было бы смягчить уровень требований к капиталу при кредитовании покупок новостроек, приблизив его к ипотеке на вторичном рынке.
Это позволило бы простимулировать банки выдавать кредиты и поддержать ипотеку как инструмент обеспечения спроса на первичное жильё, что особенно важно в текущих условиях.
@domresearch
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Пообщались с ключевыми экспертами отрасли и выяснили, как эскроу-счета меняют рынок ИЖС и какие ещё тренды оказывают влияние на этот сегмент.
Подробнее – в нашем видеоролике
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Еженедельный дайджест_18.04-25.04.2025.pdf
905.8 KB
Недельный объём выдачи ипотеки по госпрограммам достиг максимума с начала года: 57 млрд руб.
В период с 18 по 24 апреля банки выдали 10 тыс. льготных кредитов (+7% н/н) на 57 млрд руб. (+9% н/н). «Семейная ипотека» составляет 90% выдачи: 9 тыс. (+9% н/н и +17% г/г) на 50 млрд руб. (+11% н/н и +20% г/г).
При этом вполне ожидаемо, что с учётом майских праздников (двух коротких рабочих недель), объём предоставленных кредитов в недельном сопоставлении в начале мая будет ниже текущих показателей.
Подробности рынка ипотеки – в нашем еженедельном дайджесте. Кроме того, в нём мы расскажем:
✅ о том, сколько граждан думают, что сегодня – удачный момент для покупки жилья;
✅ что влияет на разницу цен на новостройки и готовое жильё и как она отличается в «миллионниках» и малых городах (почему эта разница в 56%, несмотря на опасения ЦБ, не несёт риски для рынка ипотеки, объясняли здесь);
✅ как российский опыт использования эскроу-счетов применяется за пределами нашей страны.
@domresearch
В период с 18 по 24 апреля банки выдали 10 тыс. льготных кредитов (+7% н/н) на 57 млрд руб. (+9% н/н). «Семейная ипотека» составляет 90% выдачи: 9 тыс. (+9% н/н и +17% г/г) на 50 млрд руб. (+11% н/н и +20% г/г).
При этом вполне ожидаемо, что с учётом майских праздников (двух коротких рабочих недель), объём предоставленных кредитов в недельном сопоставлении в начале мая будет ниже текущих показателей.
Подробности рынка ипотеки – в нашем еженедельном дайджесте. Кроме того, в нём мы расскажем:
@domresearch
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Стимулирующее_регулирование_проектов_устойчивого_развития.pdf
244.2 KB
Стимулирующее регулирование проектов устойчивого развития ЦБ начнёт действовать уже с июля этого года. Мы оценили возможный эффект от регуляторных изменений на проектное финансирование строительства жилья.
❓ О чём речь?
С 1 июля 2025 года Банк России введёт понижающие коэффициенты к величине кредитного и рыночного риска по финансовым инструментам, которые направлены на финансирование «зелёных» проектов. В ближайшее время Минэкономразвития России определит их список. Предполагается, что в него войдут проекты из сферы обращения с отходами, энергетики, строительства, промышленности, транспорта и промышленной техники, водоснабжения и водоотведения.
❓ Какой эффект на строительную отрасль может быть от нового регулирования?
Финансирование приоритетных «зелёных» проектов станет доступнее. По расчётам ДОМ.PФ, новое регулирование позволит сэкономить капитал банковской системы и прокредитовать новые проекты строительства энергоэффективного жилья на сумму около 29 млрд руб. (с классом энергоэффективности А++) или на сумму 91 млрд руб. (если в перечень будут включены проекты с классом энергоэффективности А+).
Подробнее о стимулирующем регулировании и его влиянии на строительную сферу рассказали в аналитическом докладе.
@domresearch
С 1 июля 2025 года Банк России введёт понижающие коэффициенты к величине кредитного и рыночного риска по финансовым инструментам, которые направлены на финансирование «зелёных» проектов. В ближайшее время Минэкономразвития России определит их список. Предполагается, что в него войдут проекты из сферы обращения с отходами, энергетики, строительства, промышленности, транспорта и промышленной техники, водоснабжения и водоотведения.
Финансирование приоритетных «зелёных» проектов станет доступнее. По расчётам ДОМ.PФ, новое регулирование позволит сэкономить капитал банковской системы и прокредитовать новые проекты строительства энергоэффективного жилья на сумму около 29 млрд руб. (с классом энергоэффективности А++) или на сумму 91 млрд руб. (если в перечень будут включены проекты с классом энергоэффективности А+).
Подробнее о стимулирующем регулировании и его влиянии на строительную сферу рассказали в аналитическом докладе.
@domresearch
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Вчера наши коллеги посетили выставку «Иннопром. Центральная Азия» в Ташкенте, где рассказали о технологиях информационного моделирования и «зелёном» строительстве.
Возможно, ТИМ в скором времени будут так же востребованы в Узбекистане, как и другие российские решения: эскроу-счета и «зелёные» стандарты ДОМ.PФ.
За последние 5 лет жилищный рынок Узбекистана прошёл заметную трансформацию, перейдя от полностью государственного к рыночному финансированию строительства (80% – средства дольщиков; 20% – собственные и заёмные ресурсы застройщиков). Однако бюджетные средства не «ушли» из стройки и теперь поступают туда через льготные ипотечные программы.
Результат: объём ввода жилья в 2024 г. составил более 21 млн кв. м, что на 66% больше, чем в 2020 г.; выдача ипотеки достигла 17,1 трлн сумов (+87% к 2020 г.). Предложение не успевало за спросом – цены на новостройки и готовое жильё выросли на 70% в 2021-2024 гг.
В 2025 г. власти Узбекистана продолжают расширять меры по развитию рынка жилья и ипотеки:
✅ запускается программа реновации – в этом году планируется строительство до 20 тыс. квартир, в т.ч. с применением «зелёного» стандарта ДОМ.PФ;
✅ с 1 мая застройщики в рамках проектов комплексного развития территорий «Новый Узбекистан» освобождаются от земельного налога на год при соблюдении сроков ввода жилья;
✅ с 1 июля начинается переход на систему эскроу-счетов (за основу взят опыт России), который должен быть завершен до конца года.
Преобразования в жилищном строительстве Узбекистана проходят в том числе с использованием российских практик, что говорит об их универсальности и возможности масштабирования за пределами нашей страны.
Подробнее о жилищной политике Узбекистана – в нашем обзоре.
@domresearch
Возможно, ТИМ в скором времени будут так же востребованы в Узбекистане, как и другие российские решения: эскроу-счета и «зелёные» стандарты ДОМ.PФ.
За последние 5 лет жилищный рынок Узбекистана прошёл заметную трансформацию, перейдя от полностью государственного к рыночному финансированию строительства (80% – средства дольщиков; 20% – собственные и заёмные ресурсы застройщиков). Однако бюджетные средства не «ушли» из стройки и теперь поступают туда через льготные ипотечные программы.
Результат: объём ввода жилья в 2024 г. составил более 21 млн кв. м, что на 66% больше, чем в 2020 г.; выдача ипотеки достигла 17,1 трлн сумов (+87% к 2020 г.). Предложение не успевало за спросом – цены на новостройки и готовое жильё выросли на 70% в 2021-2024 гг.
В 2025 г. власти Узбекистана продолжают расширять меры по развитию рынка жилья и ипотеки:
Преобразования в жилищном строительстве Узбекистана проходят в том числе с использованием российских практик, что говорит об их универсальности и возможности масштабирования за пределами нашей страны.
Подробнее о жилищной политике Узбекистана – в нашем обзоре.
@domresearch
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
На прошлой неделе Минэк обновил макропрогноз, а Минфин – отдельные параметры бюджета на этот год. Объясняем, почему, с нашей точки зрения, обновления говорят о росте инфляционных рисков.
Минэк понизил прогноз цены на нефть на этот год с ~70 до 56 долл. за баррель и курса доллара на 2 рубля до 94,3 руб. в среднем за год.
Прогноз инфляции повышен с 4,5% до 7,6%, что, кстати, соответствует ожиданиям ЦБ (7-8%). Неизменным остался прогноз по росту ВВП: Минэк по-прежнему рассчитывает на +2,5% по итогам 2025 г.
❓ Как изменение макропрогноза влияет на параметры бюджета?
Из-за резкого снижения прогнозных цен на нефть и более крепкого рубля Минфин ожидает снижение объёма нефтегазовых доходов по итогам этого года на четверть, или на 2,6 трлн руб.
Поскольку цена на нефть ниже «цены отсечения» бюджетного правила (60 долл.), ФНБ будет не пополняться, как предполагалось ранее, а использоваться на покрытие дефицита бюджета.
В то же время с учётом более высокой инфляции прогноз ненефтегазовых доходов повышен Минфином на 0,8 трлн руб. Согласно параметрам бюджетного правила, эти деньги направляются на дополнительные расходы. Таким образом, расходы бюджета на этот год увеличены на ту же сумму.
В результате дефицит бюджета составит 3,8 трлн руб. (1,7% ВВП) вместо 1,2 трлн руб. (0,5% ВВП), как ожидалось в сентябре 2024 г.
❓ Какие последствия для экономики?
В целом изменения прогноза и бюджета повышают вероятность того, что ключевая ставка будет дольше оставаться на высоких уровнях и снижаться с них медленнее, чем предполагалось ранее.
Увеличение дефицита бюджета, финансируемого за счёт средств ФНБ, будет оказывать давление на инфляцию. Кроме того, значительное повышение размера индексации коммунальных тарифов (например, совокупный коммунальный платёж граждан в 2026 г. вырастет на 9,8% вместо ранее ожидаемых 5,4%) дополнительно осложнит ЦБ достижение цели по инфляции.
Растёт вероятность реализации консервативного сценария с высокими ставками надолго, а вместе с ней – и актуальность мер поддержки проектного финансирования.
❓ Что дальше?
Текущее обновление параметров прогноза и бюджета – промежуточное. Полноценный пересмотр произойдёт осенью при подготовке бюджета на следующую «трёхлетку».
Возможно, что одним из элементов дальнейшего финансового планирования станет снижение «цены отсечения» бюджетного правила, например, до 50 долл. за баррель. В этом случае расходы бюджета снизятся, что может ослабить давление на инфляцию.
@domresearch
Минэк понизил прогноз цены на нефть на этот год с ~70 до 56 долл. за баррель и курса доллара на 2 рубля до 94,3 руб. в среднем за год.
Прогноз инфляции повышен с 4,5% до 7,6%, что, кстати, соответствует ожиданиям ЦБ (7-8%). Неизменным остался прогноз по росту ВВП: Минэк по-прежнему рассчитывает на +2,5% по итогам 2025 г.
Из-за резкого снижения прогнозных цен на нефть и более крепкого рубля Минфин ожидает снижение объёма нефтегазовых доходов по итогам этого года на четверть, или на 2,6 трлн руб.
Поскольку цена на нефть ниже «цены отсечения» бюджетного правила (60 долл.), ФНБ будет не пополняться, как предполагалось ранее, а использоваться на покрытие дефицита бюджета.
В то же время с учётом более высокой инфляции прогноз ненефтегазовых доходов повышен Минфином на 0,8 трлн руб. Согласно параметрам бюджетного правила, эти деньги направляются на дополнительные расходы. Таким образом, расходы бюджета на этот год увеличены на ту же сумму.
В результате дефицит бюджета составит 3,8 трлн руб. (1,7% ВВП) вместо 1,2 трлн руб. (0,5% ВВП), как ожидалось в сентябре 2024 г.
В целом изменения прогноза и бюджета повышают вероятность того, что ключевая ставка будет дольше оставаться на высоких уровнях и снижаться с них медленнее, чем предполагалось ранее.
Увеличение дефицита бюджета, финансируемого за счёт средств ФНБ, будет оказывать давление на инфляцию. Кроме того, значительное повышение размера индексации коммунальных тарифов (например, совокупный коммунальный платёж граждан в 2026 г. вырастет на 9,8% вместо ранее ожидаемых 5,4%) дополнительно осложнит ЦБ достижение цели по инфляции.
Растёт вероятность реализации консервативного сценария с высокими ставками надолго, а вместе с ней – и актуальность мер поддержки проектного финансирования.
Текущее обновление параметров прогноза и бюджета – промежуточное. Полноценный пересмотр произойдёт осенью при подготовке бюджета на следующую «трёхлетку».
Возможно, что одним из элементов дальнейшего финансового планирования станет снижение «цены отсечения» бюджетного правила, например, до 50 долл. за баррель. В этом случае расходы бюджета снизятся, что может ослабить давление на инфляцию.
@domresearch
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Cрок продажи жилья с близким вводом в эксплуатацию удлинился. В ряде регионов растут риски затоваренности новостроек
До конца 2025 года застройщиками запланировано к вводу в эксплуатацию 39 млн кв. м жилья – более половины этого объёма (53%) уже распродано. По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, на реализацию оставшихся квартир (18,2 млн кв. м) потребуется чуть более полутора лет (19 месяцев). Такой срок соответствует «нормальным» темпам продаж. Однако год назад непроданное жильё с вводом до конца 2024 года могло быть реализовано за один год.
В целом текущее среднерыночное значение скорости продаж характерно для 42 регионов нашей страны, в т.ч. для Москвы и Санкт-Петербурга, где жильё с близким вводом может быть продано за один год.
Наиболее медленные темпы продаж – в 22 регионах. Например, в Ставропольском крае, Самарской и Ростовской областях. В них срок реализации жилья с вводом в этом году может превысить два года. В Краснодарском крае скорость продаж – более трёх лет, что говорит как об особенно низком спросе, так и о росте рисков затоваренности (так же, как и в Воронежской, Челябинской, Калининградской областях).
Высоким же спросом на новостройки отличаются только 13 регионов, в т.ч. Костромская, Кировская, Псковская области. В этих субъектах непроданное жильё может найти своих покупателей менее чем за год. В Нижегородской области для продажи жилья с вводом в 2025 году при текущем спросе потребуется и вовсе полгода.
Более подробно расскажем в понедельник, 12 мая, в нашем традиционном еженедельном дайджесте.
@domresearch
До конца 2025 года застройщиками запланировано к вводу в эксплуатацию 39 млн кв. м жилья – более половины этого объёма (53%) уже распродано. По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, на реализацию оставшихся квартир (18,2 млн кв. м) потребуется чуть более полутора лет (19 месяцев). Такой срок соответствует «нормальным» темпам продаж. Однако год назад непроданное жильё с вводом до конца 2024 года могло быть реализовано за один год.
В целом текущее среднерыночное значение скорости продаж характерно для 42 регионов нашей страны, в т.ч. для Москвы и Санкт-Петербурга, где жильё с близким вводом может быть продано за один год.
Наиболее медленные темпы продаж – в 22 регионах. Например, в Ставропольском крае, Самарской и Ростовской областях. В них срок реализации жилья с вводом в этом году может превысить два года. В Краснодарском крае скорость продаж – более трёх лет, что говорит как об особенно низком спросе, так и о росте рисков затоваренности (так же, как и в Воронежской, Челябинской, Калининградской областях).
Высоким же спросом на новостройки отличаются только 13 регионов, в т.ч. Костромская, Кировская, Псковская области. В этих субъектах непроданное жильё может найти своих покупателей менее чем за год. В Нижегородской области для продажи жилья с вводом в 2025 году при текущем спросе потребуется и вовсе полгода.
Более подробно расскажем в понедельник, 12 мая, в нашем традиционном еженедельном дайджесте.
@domresearch
Рынок_жилья_и_ипотеки_Еженедельный_дайджест_25_апреля_–_7_мая_2025.pdf
773.3 KB
Подробности – в нашем еженедельном дайджесте.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM