✍️ Я об этом редко пишу, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес - создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.

🤓 У этого бизнеса довольно много постоянных заказчиков, в том числе среди известных компаний и предпринимателей. У нас, кстати, очередь из желающих и мы часто отказываем новым клиентам... Кейсов тоже много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.

✅ Одно из направлений этого бизнеса - анализ best use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

🔌 И вот я вспомнил, что у меня есть один из старинных, но не потерявших актуальность кейсов, о котором я могу написать.

🏢 В ноябре 2019 года мои знакомые, владельцы офисного комплекса класса В-, обратились ко мне с простым вопросом: «Сколько может стоить проект АГР?» Коммерческое предложение архитектурной мастерской потянуло на 1,8 млн рублей — показалось +/- рыночным. Но я решил заодно спросить: «А зачем, собственно, понадобился АГР?»

💡 Оказалось, знакомые планировали построить бизнес-центр площадью 12 тыс.м² на участке 0,3 га, где тогда было расположено 2 тыс.м² промышленных зданий, переделанных в офисы. Вопрос оплаты архитекторам уже был практически решён, договор почти подписан. И тут я спрашиваю: «А вы анализ best use делали? Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?»

📊 После серии наводящих вопросов и личной встречи получил заказ на анализ лучшего и наиболее эффективного использования комплекса. Спустя три недели мы выпустили документ на 60+ страницах с маркетинговым анализом, финансовыми моделями по трём сценариям и SWOT-анализами.

😱 Результат оказался несколько шокирующим: IRR строительства бизнес-центра составила всего 9% (маловато будет для девелопмента)! Изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и ошибочным. Наиболее экономически выгодным был сценарий строительства комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но и тут был сюрприз - прибыль по этому сценарию всего лишь на 10% превышала текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса.

🤯 Мы пришли к неожиданному выводу: лучшее и наиболее эффективное решение - просто оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, честно говоря, не ожидал! Вроде бы ко мне обращались за советом, как и что лучше строить, а в итоге получили рекомендацию «оставить всё как есть, ничего не трогать». Но после повторной проверки всех цифр понял — мы нигде не ошиблись.

⚡ То есть анализ Best Use сэкономил заказчикам десятки миллионов рублей на неэффективных инвестициях.

💸 Представляете, сколько владельцев недвижимости тратят миллионы на неэффективные проекты?

🔑 Именно поэтому я создал программу «Анализ Best Use 2.0». Тот самый инструмент, который экономит миллионы, теперь может освоить каждый профессионал рынка недвижимости. Стартуем 2 июня — осталось 6 мест. Один анализ Best Use для клиента окупит всё обучение: bu.atsogoev.com

🔻«Анализ Best Use 2.0» стартует 2️⃣ июня — осталось всего лишь 6️⃣ мест.

👉 Регистрация: bu.atsogoev.com

Строишь МФК? Не забудь про детский сад!

🏗 Мэрия Санкт-Петербурга решила взяться за девелоперов, которые строят гостиницы и апартаменты без участия в развитии социальной инфраструктуры. И речь идёт не только о новых проектах, но и о реконструкции старых зданий.

📋 В комитете по строительству Смольного пристально изучают проекты — классические отели, сервисные апартаменты и то, что рынок называет «псевдожильём». Оказалось, что многие застройщики смогли обойти Градостроительную комиссию города, которая обычно «вешает» на девелоперов обязательства строить садики, школы и поликлиники.

🎭 Как девелоперы обходили систему? Через «креативные» формулировки в разрешениях — вместо апартаментов указывали «многофункциональный комплекс» или «физкультурно-оздоровительный комплекс семейного типа» (17 этажей в мелкую нарезку). А проекты реконструкции старого фонда вообще не попадали в фокус град.комиссии — капремонт жилых зданий контролируют районы, нежилых может проходить без согласований, а приспособление памятников курирует КГИОП.

💰 Власти уже начали «дозагружать» застройщиков социальными обязательствами. Например, «Альфа-Фаберже» по апарт-отелю на Приморском проспекте (54 тыс.м2) обязали построить два детсада на 230 мест и благоустроить участок набережной. Компания «Бизнес Линк» получила в качестве «нагрузки» проект музыкальной школы и пешеходную зону за свой Smorodina club в Сестрорецке.

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дополнительные обязательства застройщиков неизбежно приведут к росту цен на апартаменты и гостиничные проекты — социальную инфраструктуру в итоге оплатят покупатели из своего кармана.

🗜️К тому же излишнее регулирование может отпугнуть девелоперов от апарт-отелей, что негативно скажется на предложении в сегменте апарт-отелей.

👍 Справедливо.
🔥 Несправедливо!
👀 Питерские апарты подорожают...?

🌴 Дубай в очень мелкую нарезку...

🏢 Земельный департамент Дубая (DLD) анонсировал поддержку новой инвестиционной платформы Prypco Mint, которая позволит частным инвесторам приобретать доли в доходной недвижимости эмирата. Проект получил одобрение от регуляторов Управления виртуальных активов Дубая и Центрального Банка ОАЭ.

💰 Минимальный порог входа для частных инвесторов составляет всего 2 000 дирхамов (₽43 т.). За эти деньги можно купить цифровые доли в объектах недвижимости Дубая — каждая доля представляет собой юридически оформленный актив, зарегистрированный в земельном департаменте.

🔒 Организаторы обещают строгую регуляторную базу: все операции проводятся исключительно в дирхамах ОАЭ (никакой крипты, пока...), предусмотрен надзор за клиентскими счетами, а средства инвесторов поступают на специальные защищенные счета.

🎯 Интересно, что DLD ставит сразу на две лошадки — помимо Prypco работает и вторая платформа Сtrl Alt. Очевидно, что в будущем таких платформ станет еще больше, и все они будут предлагать инвесторам вкладывать небольшие суммы в арендную недвижимость Дубая с получением пассивного дохода.

📈 Прогнозы амбициозные: к 2033 году до 7% всего рынка недвижимости Дубая якобы может быть токенизировано и продано через подобные платформы. Пока доступ к платформам по покровительством DLD имеют только резиденты ОАЭ с Emirates ID, но планируется открыть проект и для международных инвесторов.

🎪 Выгода для земельного департамента неочевидна, но возможно, они хотят получать 4% с каждой сделки (даже маленькой, на 2000 AED). Инициатором проекта Prypco Mint выступила бывший директор по продажам девелопера Damac, поэтому возможно, что первыми токенизированными объектами станут именно проекты этой компании.

🔀 Платформы коллективных инвестиций и REIT существовали в Дубае и до этой инициативы DLD. Например, SmartCrowd, Stake, InvestDubai. Скорее всего, они постараются как-то перестроить свою работу, чтобы угодить DLD.

🔍 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Подобные платформы делают рынок недвижимости Дубая более доступным для небольших инвесторов. Пока россиянам такие инвестиционные возможности недоступны, но посмотрим, всё может измениться...

👍 Почему бы и нет!
🔥 Беру на всю котлету.
👀 Опять пузырь надувают...

🏛 Страховое общество «Россия» (1881-1919) - крупнейшая частная страховая компания и один из главных институциональных инвесторов в недвижимость Российской империи.

💎 Основанное опытным страховщиком Романом Пенлем (в золотой рамочке), общество революционизировало подход к страхованию, стало одним из лидеров отрасли, а также сильно повлияло на рынок элитной недвижимости главной столицы (Санкт-Петербург) и первой столицы (Москвы).

🏁 Но началось всё с создания акционерного общества и привлечения в капитал самых топовых инвесторов того времени. Акционерами «России» были сплошь «форбсы», элита имперского бизнеса: семья Гинцбургов (банкиры), Рафаловичи (банкиры), Эфрусси (банкиры), Елисеевы (ритейл), Нобели (нефть), Гучков (текстиль), плюс юр.лица - Азовско-Донской и Русско-Французский банки. Уставный капитал в 1881 г. - ₽4 млн!

📈 Бизнес-модель: «Россия» поначалу делала ставку на страхование жизни, а не имущества, как конкуренты. Впоследствии общество существенно расширило деятелтность и проводило операции на территории Российской империи, принимая участие в страховых операциях за границей (Греции, Сербии, Османской империи, США, Австро-Венгрии и Германской империи).

🏢 Общество инвестировало до 70% страховых резервов в ценные бумаги и их производные, а остальное было направлено на рынок недвижимости, в долгосрочные приносящие стабильный доход активы. «Россия» планомерно скупала и строила доходные жилые дома.

🏗 Девелопментом и организацией строительства занимался бизнес-юнит под руководством архитектора Николая Проскурнина. Общество «Россия» специализировалось на элитной недвижимости, и применяло новейшие технологии для обеспечения сервиса для своих арендаторов. Электрические лифты, передовые инженерные решения, системы нагрева воды - всё это было в доходных домах «России» уже в 19 веке!

💼 К 1916 году портфель недвижимости «России» состоял из 42 объектов в России и за рубежом балансовой стоимостью ₽33,7 млн (около ₽50 млрд современных). Годовой рентный поток составлял ₽1,45 млн, что обеспечивало валовую доходность (gross yield) на уровне 4,3% - без учета роста стоимости недвижимости. У «России» было 19 доходных домов и офисов в собственности в Петербурге и несколько крупных домовладений в Москве. Флагманским проектом и визитной карточкой страхового общества «Россия» стал элитный квартал на Сретенском бульваре в Москве. К 1917 году недвижимость составляла 31% активов общества.

⚡️ Большевистский переворот 1917 года почти полностью уничтожил общество. В частности, декрет советов от 28 ноября 1918 года в принципе национализировал страховой бизнес в России. В 1918 году на осколках зарубежных филиалов была открыта страховая компания в Копенгагене, но масштаб был уже совершенно не тот.

🚀 Деятельность страхового общества «Россия» - классический пример того, как финансовая компания может стать крупным институциональным игроком (и даже девелопером) на рынке недвижимости. За ~35 лет работы был создан портфель недвижимости, который обеспечивал стабильный арендный поток и балансировал инвестиции страхового общества.

🔥 Красавчики!
👍 Спасибо, Кэп
👀 Надо было покупать доллары...

#история

🤔 Уж коли я ударился в воспоминания! С чего вообще начался мой небольшой консалтинговый бизнес?

📊 Всё началось именно с анализа Best Use. Кстати, сейчас выполненных работ по этому направлению у нас больше 50, но самый первый, созданный на заказ Best Use, я помню очень хорошо — это был 2018 год.

🏭 Ко мне обратился собственник бывшего завода в Москве, вернее нас познакомили мои будущие клиенты из этого поста. Производство не работало, объект сдавался в аренду под склады, автосервис и мелкое производство.

✔️Завод был приобретен почти случайно и очень недорого (специальная ситуация). Перепродать объект было вполне логичным решением. Вот тут и состоялся собственника контакт со мной.

💵 Продаем! Но что с ценой?Собственники завода с одной стороны не хотели продешевить, но и завышать цену считали рискованным. В любом случае, у владельцев завода была своя позиция по цене в формате «от и до», но они не были в ней уверены.

💡 Тогда я предложил провести анализ наиболее эффективного использования и на его основе обосновать цену продажи. Моё предложение было принято - сильно помогло то, что градостроительная экспертиза была уже проведена и было многое об имущественном комплексе было понятно.

📈 Всё это позволило создать исследование, обосновавшее цену продажи. Не скрою, цена экспонировния была немного завышена ради люфта при переговорах, но при этом она оставалась +/- рыночной.

⚡️ Главное открытие: когда я приходил к потенциальным покупателям с готовым анализом Best Use, переговоры шли по-другому. Мы обсуждали не «старый завод», а инвестиционную возможность с конкретными расчётами.

☝️С тех пор обоснование цены продажи через анализ наиболее эффективного использования — одна из частых задач, с которой мы работаем.

🏢 Кстати, на месте завода уже построили бизнес-центр — один из сценариев моего анализа был реализован.

⏳Осталось всего 4️⃣ дня до старта и 5️⃣ мест в группе «Анализ Best Use 2.0».

👉 bu.atsogoev.com

▫️

☑️ Всё нужно делать вовремя или немного раньше, а когда появляются интересные возможности, зевать не стоит! Золотые слова!

🎯 Вот например сейчас по Level work Воронцовская дают скидку 15%. Обычно на объекты коммерческой недвижимости скидки редко превышают 5%, даже 3% скидка считается адекватным предложением. А тут 15%, что явно выходит за рамки стандартных акций. Не берусь гадать, в чем причина таких скидок. В любом случае, такие условия заслуживают пристального внимания.

🏢 Напомню о проекте: бизнес-центр от застройщика Level Group в Обручевском районе, 5 минут от "Калужской". Доходность обещают до 12% годовых. Цены стартуют от 329 тыс. за м2, а если брать целый этаж — можно договориться на 296,5 тыс. Минимальный порог для входа — чуть больше 22 млн, есть рассрочка под 8%. Офисы разные — от 47 до 1357 м2. Террасы, отделка, планировку можно сделать «под себя» . Внизу будут рестораны, медцентр, магазины — инфраструктура приличная.

⚡️ Газовики уже проявляют интерес, что логично для локации. Проект подходит и для инвестиций, и для создания штаб-квартиры солидной компании — особенно в сфере нефтегаза, инжиниринга, консалтинга.

📞 Если нужно посмотреть живьём и обсудить детали, можно связаться с представителями Level — под конкретные задачи подберется решение.

#реклама

❌ Алкомаркетам запретят торговать вблизи жилых домов, школ и больниц?

📜 Депутат Госдумы Андрей Свинцов (ЛДПР) подготовил законопроект об ужесточении федерального закона об обороте алкоголя. Инициатива предполагает введение понятия «алкомаркет» и запрет их размещения в радиусе 100 метров от жилых домов и социальных объектов.

🎯 Согласно поправкам, алкомаркетом будет считаться объект, где доля выручки с продажи алкоголя превышает 50% от общей суммы. Такие магазины нельзя будет размещать ближе чем в ста метрах от жилых домов, школ, больниц, вузов, поликлиник и спортивных объектов.

📊 Депутат ссылается на опыт Вологодской области, где аналогичные меры якобы привели к снижению продаж алкоголя на 30%, сокращению связанных с алкоголем ДТП на 50% и уменьшению смертности от последствий употребления спиртного на 30%.

💰 Однако для владельцев коммерческой недвижимости эта инициатива может обернуться серьезными потерями. В условиях плотной городской застройки найти места, удаленные от всех перечисленных объектов на 100 метров, крайне сложно. Многие действующие магазины могут оказаться вне закона, что создаст предпосылки для появления сотен вакантных помещений.

💸 Но есть и более глубокие проблемы. В стоимости бутылки водки около 50% составляет государственный акциз и налоги. Алкогольная отрасль с древнейших времен является важнейшим донором российского бюджета. Таким образом, депутат предлагает существенно сократить поступления в федеральный бюджет, вынуждая алкомаркеты переносить торговые точки «в избушки на пустырях».

🕵️ За благородной риторикой о здоровье нации могут скрываться и интересы лоббистов традиционных супермаркетов, у которых алкомаркеты активно отбирают выручку. Крупные сети тоже торгуют алкоголем, но под удар не попадают благодаря широкому ассортименту неалкогольных товаров.

⚖️ Предложение, конечно, интересное, но сделано крайне не вовремя. В условиях дефицита бюджетных средств сокращение поступлений от алкогольной отрасли выглядит экономически нелогично. Вряд ли инициатива получит поддержку.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Владельцам торговой недвижимости, арендованной алкомаркетами, стоит внимательно отслеживать развитие законодательных инициатив в этой сфере. При оценке коммерческих объектов необходимо учитывать риски изменения регулирования, которые могут кардинально повлиять на доходность и ликвидность активов.

🛬 Я недавно был с рабочим визитом в Казахстане и пообщался с моим товарищем, управляющим партнером консалтинговой компании IBC Global Станиславом Ахметзяновым по поводу инвестиций в недвижимость Центральной Азии.

🚩 Спойлер: я вижу там большой потенциал.

🤔 Поговорили о сложностях, с которыми сталкиваются инвесторы, о новых точках роста и, конечно, о рисках.

✅ Смотрите полную версию по этой ссылке и обсуждайте выпуск в комментариях!

📺 Приятного просмотра!

👂Слух про возможную заморозку вкладов населения, который активно мусолился в конце 2024 г., был «блестящим креативом» пиарщиков крупнейших девелоперов и риэлторских компаний считает совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский.

👽Уверен, цитата Хотимского была просто вырвана из обширного монолога про рептилоидов, мировое правительство и иллюминатов.

👀 В это время пиарщики крупнейших девелоперов и риэлторских компаний обсуждают в чатике даты анонсов мероприятий, используя теги #хочуэтудату и #расхотелэтудату. Не шутка сейчас!

✔️Дак если бы девелоперы могли договориться об организации хотя бы чего-нибудь, они первым делом снесли бы тему эскроу (ушли бы из под крыши ЦБ) как вредную для отрасли.

☝️ Впрочем, раньше у застройщиков был крутейший ресурс в лице лоббиста Хуснуллина, но сейчас ему не до того немного.

⭕ Кстати, если бы эскроу отменили на Хотимском это бы не отразилось - доля Совкомбанка в проектном финансировании застройщиков не очень намного выше нуля %

🚧 Реклама Казани заполонила телеграм.

«Двушка с видом на соседей в Москве или просторная квартира в доме бизнес-класса в Казани?»

☝️Эта реклама не продает Казань. Она унижает её - с моей точки зрения.

⭐Казань — столица Татарстана, IT-центр, университетский город с богатой культурой. Но реклама сообщает о том, что Казань — дешевая версия Москвы для тех, кому на настоящую не хватает.

🔄 Давайте сравним с местами где еще дешевле: «Однушка в Москве с видом на соседей или роскошная вилла с видом на океан в Могадишо (Сомали)?»

✔️Но Москву же выбирают не просто так? За возможности, связи, перспективы, статус. Московские цены — это плата за доступ к определенному качеству жизни. А что предлагает реклама? «Не можете позволить себе Москву? Не расстраивайся, есть запасной вариант подешевле, так еще и вид получше».

🥺 Это обращение к неудачникам? К тем, кто «не дотянул до Москвы»? Но если человек не может купить квартиру в Москве — почему не купить в Подмосковье?

✅ Итого:
🔸Казань позиционируется как «утешительный приз» и дауншифтинг
🔸Покупатели - как люди не сумевшие позволить себе Москву

⛔ Маркетинг унижений от ФСК.

#оффтоп

⛳ Инвестор Луис Гликман говаривал: «Лучшая инвестиция на Земле - это земля».

🚜 Тем более, что по данным Cushman & Wakefield за последние 20 лет только в США она обеспечила среднюю доходность в размере 12,24%. В период с 2008 по 2022 год общая стоимость земель с/х назначения увеличилась на 75%, а стоимость пахотных земель взлетела на 83%.

🌽 Сельскохозяйственные земли известны своей исторически высокой доходностью, низкой волатильностью и способностью выступать в качестве страховки от инфляции — все это придает активу относительную стабильность.

🗺️ Например, Биллу Гейтсу принадлежит 109 тыс. га земли в 18 штатах США, а Церкви Иисуса Христа (мормонам), одному из крупнейших частных землевладельцев штатов, принадлежит примерно 400 тыс.га.

🇷🇺 В России с продажей земли с/х назначения всё куда интереснее. Рынок как бы и есть, но с нюансами.

💵 Я в 2016 году принимал непосредственное участие в большой сделке. Продавал 14 тыс. га в Тамбовской области. Для справки: 14.000 га это 140 км2, а площадь маленькой европейской страны, княжества Сан-Марино, 61 км2...

🪆Есть повод погордиться Россией. Консалтинговая компания сферы агробизнеса, BEFL, ежегодно публикует рейтинг крупнейших землевладельцев страны. Никаких там айтишников или сектантов - сплошь уважаемые люди из 90-х.

Почему даже небольшим девелоперам критически важен анализ Best Use

💼 Крупные девелоперские компании имеют целые отделы аналитики, которые изучают рынок, локации и просчитывают различные сценарии использования участков. У небольших девелоперов таких ресурсов нет.

При этом ставки для них гораздо выше:

📊 Ограниченность ресурсов. Если крупная компания может позволить себе один неудачный проект из десяти, то для небольшого девелопера каждое решение может стать критическим для бизнеса.

💰 Доступ к финансированию. Банки, соинвесторы, кредиторы более тщательно оценивают проекты небольших игроков. Качественное обоснование концепции через анализ Best Use повышает доверие контрагентов и улучшает условия финансирования.

🔍 Конкурентная среда. Крупные игроки уже используют профессиональную аналитику. Небольшие девелоперы рискуют принимать решения «на глазок», пока конкуренты опираются на данные.

Типичные сценарии, когда анализ Best Use спасает проекты:
🔸Переоценка спроса на определённый тип недвижимости в конкретной локации
🔸Неучёт градостроительных ограничений и возможностей участка
🔸Недооценка потенциала смешанного использования
🔸Игнорирование перспектив развития района

📚 Стоимость анализа Best Use начинается от ₽300 тыс. и доходит до нескольких ₽миллионов (известные консалтинговые бренды берут десятки ₽миллионов). Вроде бы много. Но для проекта стоимостью ₽150-500 млн это менее 2% бюджета, которые могут предотвратить ошибки, стоящие десятки и сотни миллионов.

🔍 Анализ Best Use для небольшого девелопера - это базовая необходимость принятия обоснованных инвестиционных решений в условиях ограниченных ресурсов и высоких рисков.

⏰ Программа «Анализ Best Use 2.0» стартует через 2️⃣ дня

🪑 Осталось всего 2️⃣места из 🔟 в группе

📅 Старт: 2️⃣ июня 2025 г.
👉 Подробности: https://bu.atsogoev.com