🔥 ЭТАПЫ РАБОТЫ, ПОРЯДОК ОПЛАТЫ и другое

Покупатель, которого нашел риэлтор, и зафиксировал в Акте показа (просмотра), заключает ДКП квартиры с Заказчиком (продавцом). Данный факт является основанием для подписания Акта оказанных услуг и выплаты вознаграждения.

✔️ На практике продавцы нередко смогут заплатить только после получения денег от покупателя, поэтому некоторые юристы включают следующий пункт 👇

Вознаграждение риэлтору выплачивается после получения продавцом платежа, достаточного для выплаты, как правило это момент получения денег продавцом на свой банковский счет.

Услуга риэлтора может быть разделена на этапы, каждый этап имеет свою цену и закрывается промежуточным Актом.

Если клиент заявляет отказ от договора, согласно ст.32 ЗоЗПП, - важно определить на каком этапе это произошло и какие услуги уже оказаны и приняты клиентом к этому моменту, подробнее здесь

Также читайте:

Обязательства риэлтора по договору

Обязанности клиента по договору

О заверениях и обязательствах риэлтора на НПД

В договорах, которые составляю, и по которым работаю сам, я всегда увязываю этапы оказания услуги с целью заключения договора.

💥 Если Вам нужен хороший договор с клиентом пишите мне по вотсапу, тел указан в шапке канала !

Также напомню, что 20 и 21 октября я буду вести марафон вместе с Олесей Бухтояровой

#риэлторскийдоговор

Андрей Осипов пишет...

Презентация моего доклада на МЖК: Ведомость и жертвы мошенников на рынке
недвижимости. Угроза рынку добросовестности приобретателя.

🔥 О ВЫПИСКАХ из ЕГРН при работе от ПОКУПАТЕЛЯ

В одном Московском АН установлен следующий регламент по предоставлению выписок при работе от покупателя 👇

1️⃣ Минимально - перед внесением предоплаты получить от продавца онлайн выписку и скан паспорта

2️⃣ В предварительном соглашении обязать продавца предоставить 3 платных выписки:

Об объекте

Об основных характеристиках…

О переходе прав

которые продавец самостоятельно заказывает на ЕПГУ и отправляет сразу в электронном виде на почту покупателя (оплату компенсирует покупатель).

3️⃣ За день или два предшествующие сделке покупатель заказывает на ЕПГУ платную выписку об объекте недвижимости без персональных данных, и сравнивает номер записи регистрации с таковым в ранее предоставленной продавцом онлайн выписке.

4️⃣ Прямо на сделке покупатель проверяет информацию на сайте Росреестра в разделе сервисы - справочная информация по объектам недвижимости.

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением и отметить:

🔥 правильный регламент
🤔 регламент избыточен
🤯 ерунда полная

#выпискаизегрн

Андрей Осипов пишет...

⚠️ Вопрос, который часто задают риэлторы на НПД 👇

В рамках оказания услуги клиенту по продаже, покупке или сопровождению, могу я получить от него доверенность, например, на сбор необходимых документов ?

Наш правопорядок не предусматривает ограничений на выдачу доверенности физлицу, в том числе самозанятому.

Ключевое:

1️⃣ Выдача доверенности - это односторонняя сделка.
В доверенности, согласно воле представляемого письменно зафиксированы полномочия представителя, их объем в отношениях с третьими лицами, и по которой у представителя возникает право, но не обязанность действовать от имени представляемого.

2️⃣ А договор поручения - это двусторонний взаимный договор, который прежде всего регулирует отношения доверителя и поверенного между собой, и по которому поверенный обязуется совершить определенные действия от имени доверителя.

То есть выдача доверенности не означает заключения с самозанятым договора поручения.

Подробнее по теме здесь

В посте выражена моя субъективная точка зрения.

#риэлторнанпдидоверенность

Андрей Осипов пишет...

🤔 ОШИБКА НОТАРИУСА ?

В нотариально удостоверенном договоре, где от имени продавца выступает представитель, встречаю (уже не в первый раз) раздел с заверениями.

Читаю консульскую доверку:

Продать за цену и на условиях по своему усмотрению, а в отношении заверений ничего нет…

✔️ В доверенности должны быть указаны не только полномочия на дачу заверений, но и их полная конкретизация: в отношении каких фактов и обстоятельств могут быть даны заверения и какие именно…

На мой cубъективный взгляд, если в доверке этого нет, то никакие заверения в отношении продавца и объекта не могут быть даны в договоре представителем.

📝 Возможно я ошибаюсь, поэтому прошу поделиться мнением юристов и коллег !

#заверениявдоговоре

Андрей Осипов пишет...

⚠️ ТОП 5 частых ошибок в договорах оказания риэлторских услуг по мнению эксперта РГР, юриста Екатерины Горновой

Источник: аккаунт Вконтакте Российская Гильдия Риэлторов

https://vk.com/wall-201338222_4834

ОБЯЗАННОСТЬ НОТАРИУСА ПО ПЕРЕДАЧЕ ЗАЯВЛЕНИЙ на регистрацию права в ЕГРН

Автор - Чашкова Светлана, к.ю.н., доцент кафедры нотариата, кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина анализирует обязанность нотариуса по передаче заявления в Росреестр при удостоверении сделок в отношении недвижимого имущества.

✔️Автор отстаивает точку зрения, что с учетом бесспорного характера совершаемых нотариусом действий, основанием для передачи нотариусом заявления в Росреестр станет подтвержденный факт такой передачи (например, представленный нотариусу подписанный обеими сторонами договора АПП, либо отражение данного обстоятельства в тексте договора).

☑️ Для риэлторов, интересующихся правовыми вопросами и юристов.

Текст статьи взят из открытого источника на сайте юркомпании ЛЕГАС (legascom.ru)

О деле Коверников я уже писал ранее в посте (см.комментарии)

К сожалению апелляция засилила решение суда первой инстанции, но текста определения пока нет.

✔️ Недавно данное дело обсуждалось в передаче Вопрос спорный Москва 24, на которой разгорелась дискуссия между риэлтором Натальей Перескоковой ( я её знаю – замечательный специалист) и известным юристом.

Прошу коллег и юристов посмотреть и высказать свое мнение в комментариях !

Источник видео: аккаунт Вконтакте Москва 24 I Контент

Андрей Осипов пишет…

https://vk.com/video-178479516_456250998

🔥 ЗАДАТОК и ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ ч.2

Суть Обеспечительного платежа (ОП) заключается в следующем 👇

Одна сторона договора вносит другой вперед определенную денежную сумму в обеспечении своих возможных денежных обязательств перед ней.
⠀
Отличия обеспечит. платежа от задатка:

1️⃣ ОП обеспечивает обязательство только той стороны, которая его вносит, а задаток обеспечивает взаимные обязательства сторон

2️⃣ Сторона, получившая ОП вправе засчитать путем зачета только ту сумму денег, которая соответствует размеру реального денежного обязательства другой стороны (например штрафа)

3️⃣ Цель задатка - обеспечить интересы сторон на случай расторжения/неисполнения договора, а ОП может сочетаться с сохранением договора в силе.

Задаток имеет три важных отличия:

1️⃣ Обеспечивает взаимные обязательства сторон

2️⃣ Реализация задатка означает либо присвоение всей суммы задатка , либо истребование его в двойном размере (коррекция возможна по правилам ст.333 ГК РФ)

3️⃣ Задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным

✔️ Получить Задаток без заключения договора об обязательстве, которое он обеспечивает нельзя !

💥 Для коллег, желающих детально разобраться в вопросах ПРЕДОПЛАТЫ я составил подробный конспект по теме с примерами договоров.

📝 По всем вопросам пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала !

#ПДКП
#задаток
#обеспечительныйплатеж

Андрей Осипов пишет...

🔥🔥🔥 Уважаемые коллеги,

Хочу напомнить, что завтра и послезавтра мы с Олесей Бухтояровой проводим марафон по основным договорным конструкциям в практике риэлтора.

Передо мной была поставлена задача 👇

Изложить квинтэссенцию ключевых моментов по темам доступным языком, и в тоже время не быть “душным”

Думаю, что мне это удалось.

💥 Приходите на марафон будет однозначно полезно !

Регистрация здесь

⚠️ Оценить волевой фактор при подозрении на ведомость

Количество новых случаев мошенничеств с недвижимостью, когда собственники “под влиянием” совершают продажу квартиры и передают деньги мошенникам растет.

Далее ведомые обращаются в суд и требуют признать сделку недействительной, при этом покупатели чаще всего остаются и без денег, и без квартиры.

✔️ Ведомые полагают, что они «спасают» свою квартиру и/или деньги от злоумышленников или «участвуют в спецоперации», и выставляют её на продажу, будучи уверенными, что сделка «ненастоящая».

☑️ При этом, несообщение продавцом третьим лицам о проводимой спецоперации под прикрытием по продаже квартиры является частью и существенным условием самой операции.

Я не судебный юрист и не адвокат, но имея в прошлом практический опыт работы в психиатрии, а также опыт научной работы по изучению деменций, хотел бы поделиться с Вами некоторыми мыслями…

✅ Ключевой вопрос, который придется решать суду в случае спора - это направленность воли продавца. Суд будет оценивать, каких именно правовых последствий хотел достичь продавец, подписывая ДКП. (Определение КС РФ от 18.07.2024 N 1966-О)

👉 В суде выясняется, что ведомый находился под криминальным психологическим воздействием, вырученные деньги от продажи квартиры передал мошенникам, а воли на отчуждение квартиры не было, а его состояние в момент сделки эксперты характеризует как временное психическое расстройство.

То есть оценка волевого компонента в подобных кейсах приобретает ключевое значение.

Увы, нотариат, альтернатива, расчеты безналом, Питерская схема сделки, разговоры с родственниками, и.т.п..не помогают...

✅ На мой субъективный взгляд при подозрении на “ведомость” продавца - необходимо провести комплексное освидетельствование с участием патопсихолога в НМИЦ психиатрии и наркологии им.В.П.Сербского, при этом покупателю, который и будет оплачивать данное исследование (27 т.р.) необходимо сообщить экспертам о своих сомнениях в отношении продавца…

Центр проводит исследования по изучению “зависимого состояния”, маркеров распознавания ведомости, а также в целом волевого процесса.

Простое психиатрическое освидетельствование у врача эксперта может не сработать, потому что качественно и полноценно дать оценку волевому фактору, применив различные тесты и техники, может только патопсихолог.

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет...

Коллеги сегодня поделились информацией, полученной от представителей М2:

В сентябре в оферту сервиса “Защита сделки” для частных риэлторов и партнеров были внесены изменения 👇

Гарантия не подлежит реализации в случае, если сделка по продаже Объекта совершена правообладателем или предыдущим правообладателем под влиянием обмана, насилия, угрозы, исходившим от третьих лиц (а также иных обстоятельств, указанных в ст.177-179 ГК РФ), что должно быть подтверждено компетентным органом и/или судом.

То есть выплаты не будет.

Вопрос - будут ли они участвовать в суде на стороне клиента ?

Это печальная новость, хотя и ожидаемая, по причине отрицательной судпрактики по “ведомым” и роста количества самих мошенничеств…

Очень надеемся, что ВС РФ даст четкие разъяснения по сделкам с "ведомыми" !

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет...

📍В последний день конгресса мы отправились в брокер-тур в страховую компанию «Согласие».

На видео Николай Пильгаев — уникальный специалист, который страхует титул в каждой сделке со стороны покупателя.

Он подчёркивает: только страховая компания реально компенсирует потери при наступлении страхового случая. Страхование титула — разовый платёж около 0,8 % от стоимости квартиры и надёжная защита клиента и риэлтора от непредвиденных рисков.

🔥 РИЭЛТОР и его ДОГОВОР ч.21

1️⃣ Договор оказания услуг с клиентом - это договор о приложении усилий, которые могут привести к результату, а могут и не привести…

2️⃣ Основные юридические конструкции, по которым сегодня работает риэлтор:

Договор возмездного оказания услуг

Агентский договор

Микс

3️⃣ В договоре с клиентом важно отразить:

Цель договора, например поиск потенциального покупателя или объекта + организация сделки

Результат, который планируется получить

Перечень и объем услуг

Этапность исполнения (при необходимости)

4️⃣ Юридическая составляющая риэлторской услуги:

первичная правовая экспертиза документов,

предавансовая проверка,

полная юрпроверка (оценка рисков),

составление ПДКП, ДКП, АПП и других документов

5️⃣ Риэлтор - организатор и фактический посредник, который ничего юридического по сути не совершает (исключение принятие и внесение предоплаты в интересах клиента).

6️⃣ Риэлтор не может гарантировать на 100%, что сделка состоится, так как есть обстоятельства от него не зависящие.

7️⃣ Информация, которую предоставляет риэлтор влияет на решение клиента по покупке или продаже.

📝 Коллеги, если нужен хороший ДОГОВОР на оказание услуг или у Вас возникли вопросы по договору - пишите мне в вотсап, телефон указан в шапке канала !

#риэлторскийдоговор #договорсклиентом

Андрей Осипов пишет...