Коллеги, для вашего удобства мы решили разместить наш Business Guide 2.0 для собственников коммерческой недвижимости в формате PDF прямо в этом канале!

Ранее гайд был доступен только по ссылке в режиме просмотра, что, как выснилось, немного осложняло оперативный доступ к нему. Но теперь вы можете сохранить его на своём компьютере или любом устройстве и иметь под рукой в любой момент.

Напоминаем о чем этот гайд ❓

Это практическое руководство, содержащее актуальные правовые и налоговые аспекты владения и управления коммерческой недвижимостью в 2025 году.

Мы подробно разобрали:
🏢Структурирование сделок и налоговые последствия
🏢Аренду и земельно-имущественные отношения
🏢Кадастровую стоимость и её оспаривание
🏢Налоговые льготы и актуальные вопросы налогообложения
🏢и другие важные темы.

Этот гайд — незаменимый инструмент для собственников, управляющих и профессионалов в сфере коммерческой недвижимости. А ещё - это выжимка нашего десятилетнего опыта сопровождения различного рода правовых вопросов для собственников коммерческой недвижимости.

Скачивайте, читайте, используйте в работе!

💬 Если у вас есть вопросы или кейсы для обсуждения, пишите в комментариях.

Сбербанк расширяет свое присутствие на Кутузовском проспекте

На прошлой неделе Сбербанк приобрел часть помещений в административном здании по адресу Кутузовский проспект, д.34, стр.21, которые ранее принадлежали Росспиртпрому (контролируется Аркадием Ротенбергом).

➡️ Здание расположено прямо напротив нового офисного кластера Сбербанка.

🏦 В сделку вошли 9,3 тыс. кв. м офисных площадей в здании общей площадью 20,3 тыс. кв. м. Остальная часть находится в собственности Концерна ВЕГА (входит в Роскосмос). Более того, это здание является частью крупного земельного участка, на котором расположены еще 12 зданий, и все они принадлежат Концерну ВЕГА. В общей сложности на территории находится 13 зданий общей площадью 80 142,3 кв. м.

Этот промышленный кластер – наследие советской эпохи, многие его постройки выглядят устаревшими и контрастируют с современным башнями Банка.

Как думаете, Сбербанк выкупит всю площадку и запустит реновацию, или ограничится этими 9,3 тыс. кв. м?

Consul Group поздравляет лидеров рейтинга Forbes «Короли рынка недвижимости»!

Команда Consul Group гордится участием в подготовке ежегодного рейтинга Forbes, который уже стал ключевым ориентиром для инвесторов и игроков рынка.

🔭ТОП-10 этого года:

🏢Киевская площадь
🏢Ташир
🏢Сафмар
🏢ENKA
🏢Gleden Invest
🏢Riverstretch Trading & Investments
🏢Crocus Group
🏢АФК «Система»
🏢Phoenix Property Group
🏢Адамант

Отмечаем стабильность лидеров: многие компании не только сохранили позиции, но и укрепили свои показатели.

Благодарим Forbes за доверие и возможность внести вклад в формирование объективной картины рынка.

📢Для Consul Group такое партнерство — не только признание экспертизы, но и стимул продолжать помогать клиентам достигать новых высот.

ТЦ "Наутилус" нашел нового собственника

На прошлой неделе завершилась сделка по продаже торгового центра "Наутилус" в рамках процедуры банкротства ООО "ТДН". Однако, на данный момент ООО "ТДН" предпринимает попытки оспорить продажу ТЦ "Наутилус".

Объект сделки:
🏢ТЦ "Наутилус"
🏢Площадь: 6 572,1 кв. м.
🏢Год постройки: 1998
🏢Цена сделки: 1 597 022 050 ₽

💼 Новый владелец – промышленно-металлургический холдинг "Аркон" из Тольятти.

Прежним владельцем ТЦ был Андрей Бородин — бывший президент Банка Москвы, ныне проживающий в Великобритании после осуждения в России на 14 лет.

Что на самом деле происходит с рынком коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2025 года? 🔭

В инфополе — полярные мнения. Одни говорят о росте сделочной активности на 30%, другие заявляют о спаде и заморозке сделок. Мы не занимаемся прогнозами — мы сопровождаем реальные сделки и видим весь рынок в цифрах, без домыслов.

По нашим данным:
🏢I квартал 2024 (Москва): коммерческие объекты от 200 кв.м. — 1 389 995 кв.м.
🏢 I квартал 2025 (Москва): коммерческие объекты от 200 кв.м. — 1 158 897 кв.м.

Спрос на коммерческую недвижимость а Москве снизился на 11% в 1 квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

➡️ Ниже — 🔝5 крупнейших сделок в каждом квартале.

💼🔝 Крупнейшие сделки — 1 квартал 2024:

1️⃣ТРЦ "Гудзон" — комплекс зданий, 173 875 кв.м., Каширское шоссе, д. 14
2️⃣ БЦ "Стратос" — здание, 78 715 кв.м., Сколково, ул. Николы Теслы, д.1с1
3️⃣ БЦ "Золотое кольцо" — комплекс зданий, 52 748 кв.м., ул. Южнопортовая, д. 5
4️⃣ Складской комплекс — комплекс зданий, 37 859 кв.м., пос. Марушкинское, квартал 63, д. 1Б
5️⃣ БЦ "Орбитал" — здание, 27 271 кв.м., ул. 3-я Магистральная, д. 10А

💼🔝 Крупнейшие сделки — 1 квартал 2025:

1️⃣Бизнес-парк "Румянцево" — доля 49% в комплексе зданий, 218 784 кв.м., Киевское шоссе, 22-й км, д. 4
2️⃣ Гостиничный комплекс «Империал Парк Отель & SPA» — комплекс зданий, 197 822 кв.м., 24 км от МКАД по Киевскому шоссе
3️⃣ Центральный телеграф — комплекс зданий, 56 508 кв.м., ул. Тверская, д. 7
4️⃣ БЦ "AFI2B" — здание, 50 200 кв.м., ул. 2-я Брестская, д. 48
5️⃣ Офисное здание Газпром — здание, 37 430,4 кв.м., ул. Новочеремушкинская, д. 65

Как передать недвижимость связанному юрлицу — и не получить претензии от налоговой

Нам иногда приходится сталкиваться с ситуациями, когда необходимо правильно структурировать сделку по передаче недвижимого имущества связанному юридическому лицу. Сегодня мы подготовили для вас практическую пометку, ведь неверное оформление такой передачи может повлечь за собой серьезные последствия — доначисление НДС, штрафы и затяжные налоговые споры.

На что обращают внимание налоговые органы❓

В случаях, когда имущество передается между взаимозависимыми лицами — например, от головной компании к дочерней — налоговая нередко расценивает это как безвозмездную передачу. А такая передача, как правило, облагается НДС.

Однако законодательство предусматривает важное исключение: если передача носит инвестиционный характер, она не считается реализацией и не подлежит налогообложению НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Как правильно структурировать сделку❓

1️⃣ Оформляйте передачу как вклад в имущество общества, а не как реализацию или дарение. Это допускается законом об ООО (ст. 27 ФЗ №14-ФЗ), при этом не увеличивается уставной капитал и не меняются доли участников.
2️⃣ Фиксируйте деловую цель передачи. Например, развитие нового производства, увеличение чистых активов, реализация инвестиционного проекта и т.д.
3️⃣ Заключайте инвестиционный договор. В договоре должно быть указано, что имущество передается в рамках инвестпроекта, и определены условия получения прибыли (например, доля от будущих доходов).
4️⃣ Соберите доказательства инвестиционного характера сделки:
• Протоколы собраний участников;
• Отчеты об оценке имущества;
• Акты приема-передачи;
• План реализации проекта;
• Доказательства использования имущества (фото, видео, акты осмотра, договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями).
5️⃣ Не бойтесь взаимозависимости, но будьте готовы её обосновать. Сам по себе факт аффилированности сторон не означает, что сделка является фиктивной. Но важно подтвердить, что передача имущества имеет разумную экономическую цель, а не направлена на вывод активов или получение необоснованной налоговой выгоды.

Коротко: чтобы избежать доначислений НДС при передаче недвижимости между связанными юрлицами, нужно четко зафиксировать инвестиционный характер сделки, подготовить соответствующий договор и обеспечить документальное сопровождение всех этапов.

📢Если вы на стадии планирования такой передачи — лучше заранее обсудить структуру сделки с профессионалами. Это дешевле и спокойнее, чем потом защищаться в суде.

Генеральная прокуратура РФ в интересах Российской Федерации истребовала из незаконного владения АО «СЦП «Крылатское» велотрек «Крылатское», построенный к Олимпийским играм 1980 года.

На прошлой неделе право собственности перешло к Российской Федерации.

Аргументы Генпрокуратуры:
🏢Объекты построены за счет федеральных средств.
🏢Не было правового акта о передаче этих объектов в собственность профсоюзов.
🏢Распоряжение Правительства Москвы от 1992 г. № 1464-рп не является правоустанавливающим документом.
🏢Регистрация собственности МФП и дальнейший вклад в АО «СЦП «Крылатское» произведены по порочному основанию.


Позиция суда:
🏢Подтверждено, что объекты относятся к федеральной собственности.
🏢Признано, что у ответчика отсутствует законное основание владения.
🏢Суд указал на отсутствие воли государства на передачу имущества в частную или профсоюзную собственность.

💬 В подобных спорах ключевым фактором становится происхождение объекта: если он создан за счёт государственных средств, особенно в советский период, без надлежащего акта передачи в собственность – высока вероятность истребования в пользу РФ.

При покупке или оформлении таких объектов критично проверять:
➡️ основания возникновения права у продавца (не просто ЕГРН, а именно первичные документы);
➡️ наличие правового акта о передаче от государства;
➡️ историю владения (особенно если фигурируют профсоюзы, ВЦСПС, госфонды).

Вышло распоряжение Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р: что важно знать собственникам участков

24 апреля 2025 года опубликовано распоряжение Правительства РФ № 1021-р, которым утверждён перечень мероприятий по приведению земельных участков (в том числе в СНТ и ИЖС) в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Документ напрямую связан с исполнением норм ст. 42 Земельного кодекса РФ, обязывающей правообладателей:
🏢использовать землю по целевому назначению,
🏢соблюдать правила охраны земель,
🏢содержать участок в надлежащем состоянии.

Среди рекомендуемых мероприятий:
🏢удаление сорной растительности, деревьев и кустарников;
🏢очистка от мусора и отходов;
🏢устранение захламления посторонними предметами;
🏢осушение или увлажнение участка;
🏢рекультивация;
🏢проведение планировочных и земляных работ.

Почему это важно❓

Невыполнение этих обязанностей может повлечь административную ответственность (ст. 8.8 КоАП РФ), а в ряде случаев — инициировать процедуру изъятия земельного участка как неиспользуемого по назначению.

Несмотря на то, что перечень мероприятий носит рекомендательный характер, он фактически становится ориентиром для проверяющих органов и может использоваться как основание при оценке добросовестности правообладателя.


📢 Правообладателям земельных участков следует провести самооценку состояния объектов и при необходимости принять меры по приведению участков в нормативное состояние. Факт выполнения работ желательно документировать.

На этой неделе рынок коммерческой недвижимости Москвы отметился ещё одной знаковой сделкой.

В понедельник завершена продажа офисного комплекса по адресу ул. Садовническая, д. 15, корп. АБ, общей площадью 15 371,6 кв.м.

💼 Новым владельцем объекта стал паевой инвестиционный фонд под управлением «ААА Управление Капиталом», входящий в структуру Газпромбанка.

Комплекс расположен в районе Замоскворечье, на территории так называемого «Золотого острова» — в одном из самых престижных участков ЦАО.

📢Напомним, в 2021 году здание было приобретено на торгах у ПАО «Мосэнерго» за 1,7 млрд рублей.

Согласно полученному продавцом в мае 2023 года градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), в отношении здания запланирована реконструкция с преобразованием в четырёхзвёздочную гостиницу на 444 номера.

Росреестр начал регистрировать переход прав на активы семьи Хотыных

С понедельника началась регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, ранее принадлежавшие структурам, подконтрольным семье Хотыных, к Российской Федерации.

За несколько дней в госсобственность перешли объекты общей площадью около 1 млн кв.м. Среди них:
🏢ТЦ «Филион»
🏢ТЦ «Черемушки»
🏢БЦ IQ-park
🏢ДК «Нагорный»
🏢БЦ «Красный богатырь»
и другие.

Изъятие активов осуществляется на основании решения Мещанского суда.

Что будет дальше❓

С высокой долей вероятности управление объектами будет передано АО «Управляющая компания». Это уже не первый случай передачи коммерческой недвижимости под её контроль.

Однако практика показывает, что после передачи:
— начинаются судебные разбирательства с подрядчиками и налоговыми органами,
— не оплачиваются налоги и арендные платежи за землю.

На основании наблюдений за работой УК можно сделать вывод:
в ряде случаев «Управляющая компания» сталкивается с отсутствием переданных документов на активы, либо демонстрирует низкую компетентность в управлении коммерческой недвижимостью.

В результате — возможны банкротства юрлиц, на чьём балансе остаются объекты.