Блог Александра Подопригоры

ОСТОРОЖНО: «ПУЗЫРЬ» ЛОПНУЛ. Это уже тренд: в мае Челябинск занял второе место в РФ по снижению цен на вторичное жилье, а в июне – ПЕРВОЕ по падению стоимости квадратного метра в новостройках (минус 4,1% по сравнению с маем, до 165 тыс. рублей). Однако это не повод для радости и не причина бежать покупать новую квартиру.

Дело в том, что довольно существенное (у лидеров рейтинга) снижение цен происходит в ситуации, когда затраты на строительство, включая строительные материалы и рабочую силу, продолжают расти, но застройщики уже не могут поддерживать цены в условиях существенного замедления продаж и падающего спроса.
Последние, в свою очередь, вызваны как ужесточением условий ипотеки, так и стагнацией реальных доходов большей части населения. Поэтому в первую очередь цены начинают снижаться в малопривлекательных (из-за проблем с экологией, благоустройством, транспортом и т.д.) городах – таких, как Челябинск, где прежний рост стоимости квадратного метра был искусственно стимулирован льготной ипотекой и временными скачками доходности некоторых отраслей экономики. За последние годы отдельные районы города (вроде Университетской набережной) застроили огромными «человейниками» без нормальной инфраструктуры по безумным ценам: такое жилье больше не продается.

Это был не здоровый рост, а «надувшийся пузырь» и теперь он лопается.

Однако начавшееся снижение цен - не решение проблемы, а симптом болезни. Оно слишком незначительно для того, чтобы побудить широкие массы нуждающихся в жилье к новым сделкам, а вот спекулянтов и "инвесторов" отпугнет. Увеличатся финансовые риски застройщиков и девелоперов – ведь дома строятся в кредит. Больше того, спекулянты, скорее всего, начнут сейчас ранее купленное жилье «сбрасывать», ибо нового роста цен на недвижимость (если она не московская) в обозримом будущем ждать не стоит – рынок уходит в стагнацию, на нем больше не заработаешь.

Надо понимать, что застройщики всегда держат цены до последней возможности и начинают их реально снижать лишь тогда, когда их собственный ресурс прочности уже исчерпан. А проблемы (вплоть до банкротства) крупных застройщиков – это большие проблемы также для банков (особенно с распространением эскроу-счетов и проектного финансирования). Громкие скандалы, подобные грянувшему на днях вокруг проекта "Увильды парк" будут лишь множиться
И так по цепочке назад к рядовому потребителю: в конечном счете за все всегда платит он.

Слишком много финансовых кризисов начиналось с лопнувших «пузырей» в сфере недвижимости. Это всегда плохой знак, а потому сейчас следует быть предельно осторожными и временно отложить любую активность в этой сфере.

www.group-telegram.com/us/podoprigora6674.com/2418

7.45K viewsedited  Jun 27 at 07:10

ОСТОРОЖНО: «ПУЗЫРЬ» ЛОПНУЛ. Это уже тренд: в мае Челябинск занял второе место в РФ по снижению цен на вторичное жилье, а в июне – ПЕРВОЕ по падению стоимости квадратного метра в новостройках (минус 4,1% по сравнению с маем, до 165 тыс. рублей). Однако это не повод для радости и не причина бежать покупать новую квартиру.

Дело в том, что довольно существенное (у лидеров рейтинга) снижение цен происходит в ситуации, когда затраты на строительство, включая строительные материалы и рабочую силу, продолжают расти, но застройщики уже не могут поддерживать цены в условиях существенного замедления продаж и падающего спроса.
Последние, в свою очередь, вызваны как ужесточением условий ипотеки, так и стагнацией реальных доходов большей части населения. Поэтому в первую очередь цены начинают снижаться в малопривлекательных (из-за проблем с экологией, благоустройством, транспортом и т.д.) городах – таких, как Челябинск, где прежний рост стоимости квадратного метра был искусственно стимулирован льготной ипотекой и временными скачками доходности некоторых отраслей экономики. За последние годы отдельные районы города (вроде Университетской набережной) застроили огромными «человейниками» без нормальной инфраструктуры по безумным ценам: такое жилье больше не продается.

Это был не здоровый рост, а «надувшийся пузырь» и теперь он лопается.

Однако начавшееся снижение цен - не решение проблемы, а симптом болезни. Оно слишком незначительно для того, чтобы побудить широкие массы нуждающихся в жилье к новым сделкам, а вот спекулянтов и "инвесторов" отпугнет. Увеличатся финансовые риски застройщиков и девелоперов – ведь дома строятся в кредит. Больше того, спекулянты, скорее всего, начнут сейчас ранее купленное жилье «сбрасывать», ибо нового роста цен на недвижимость (если она не московская) в обозримом будущем ждать не стоит – рынок уходит в стагнацию, на нем больше не заработаешь.

Надо понимать, что застройщики всегда держат цены до последней возможности и начинают их реально снижать лишь тогда, когда их собственный ресурс прочности уже исчерпан. А проблемы (вплоть до банкротства) крупных застройщиков – это большие проблемы также для банков (особенно с распространением эскроу-счетов и проектного финансирования). Громкие скандалы, подобные грянувшему на днях вокруг проекта "Увильды парк" будут лишь множиться
И так по цепочке назад к рядовому потребителю: в конечном счете за все всегда платит он.

Слишком много финансовых кризисов начиналось с лопнувших «пузырей» в сфере недвижимости. Это всегда плохой знак, а потому сейчас следует быть предельно осторожными и временно отложить любую активность в этой сфере.

BY Блог Александра Подопригоры