group-telegram.com/renta_x/199
Last Update:
Когда лучше не сдавать вообще: стратегии “временного молчания” в коммерческой недвижимости
В каких ситуациях “временное молчание” полезно?
✅ Готовите редевелопмент (из офисов в апартаменты, из склада в шоурум)
✅ Планируете продажу объекта, где пустое помещение и свежий ремонт повысят цену
✅ Ожидаете роста рынка, когда можно будет сдавать по более высокой ставке
✅ Не хотите сбивать ценовую планку в объекте, сдавая дешёвым арендаторам
✅ Избегаете токсичных арендаторов, которые могут оставить долги и убитое помещение
✅ Хотите изменить концепцию объекта (например, создать коливинг, разделить площади)
Стратегии “временного молчания”
〰️ Подготовка к новой концепции
Временно оставляете пустым, проводите ремонт, улучшаете инженерные сети, делаете косметику, готовите маркетинг и запускаете проект заново по новым ставкам.
〰️ Удержание ставки
В локациях с ограниченным спросом лучше подождать 3-6 месяцев, чтобы не сбить аренду в здании, чем зафиксировать низкую ставку на 3 года.
〰️ Притягивание качественного арендатора
Вместо того чтобы сдать “кому угодно”, делаете паузу для поиска сильного арендатора (федеральной сети, якоря), который стабилизирует объект.
〰️ Сокрытие просадки перед продажей
Иногда лучше показать объект без арендаторов, чем со старыми, платящими мало, что сбивает мультипликаторы для инвестора.
〰️ Под налоговую стратегию
В ряде случаев (при ИП или физлице) арендодатель использует паузу для оптимизации налогообложения, чтобы перейти в другой режим налогообложения.
〰️ Реструктуризация долгов и потоков
Если объект обременён долгами, временное молчание используется для расчёта с кредиторами и перезапуска объекта под новым юрлицом.
🔴 Риски стратегии “временного молчания
• Неоплаченные налоги и коммуналка ложатся на владельца
• Рынок может не вырасти так, как ожидалось
• Простой затягивается, и объект теряет ликвидность
Когда “молчание” действительно стратегия?
✅ Есть финансовая подушка на 6-12 месяцев расходов
✅ Понимаете рынок и видите точки роста
✅ Есть чёткий план: когда, по какой цене и кому вы будете сдавать
✅ Рассчитан прогноз доходности: выгода от ожидания больше, чем от сдачи по низкой ставке
В коммерческой недвижимости “временное молчание” — это инструмент, который иногда позволяет сохранить капитал, увеличить доходность и защитить объект от деградации. Главное — чтобы это было решением, а не случайностью.
Не забывайте подписаться @renta_x
