group-telegram.com/renta_x/210
Last Update:
История из практики: какой должна быть юридическая проверка
Из нашей практики.
Нашли интересный объект – давно не используемое отдельно стоящее здание, пристроенное к жилому дому. Арендатор сразу нашелся и дал очень хорошую экономику. Мы очень долго собирали документы, потом торговались и когда наконец вошли по предварительному договору купли‑продажи - начали стандартную проверку: юридическая проверка, техническая (строительная) экспертиза.
По технической и строительной проверке провели настоящую экспертизу так как здание было долго в заброшенном состоянии: подтвердилось что все поправимо, признаков аварийности не обнаружено, составили предварительную смету.
В юридической части выяснилось что изначально это здание было встроенно-пристроенным помещением к МКД, затем земля под ним была выкуплена, площадь увеличена и помещение разделено на встроенное помещение и отдельно стоящее здание. Делалось это в несколько этапов и Росреестром зарегистрировано.
Хочется сказать что решение разделить помещение на встроенное помещение и здание - очень грамотное, позволяет не согласовывать каждое движение с жильцами. Это решало большинство вопросов при подготовке объекта для арендатора и делало проект интересным.
Несмотря на то что действующий объект и владелец нами были всесторонне проверены, на финальном этапе проверки всплыла тревожная информация: на прежнее помещение с другим кадастровым номером когда‑то был подан иск, даже фигурировало решение о сносе и эти иски и решения остались "непогашенными". Можно было бы конечно и не обращать на это внимание ведь Росреестр все изменения зарегистрировал значит все проверил.
❗️Очень важно понимать: что на деле Росреестр достаточно формально подходит к проверочным функциям и этот случай является наглядным. Мы не раз встречались когда по суду Росреестр обязывали отменять проведенные им регистрационные действия.
Теперь стало понятно что прежний владелец разделяя помещение на два новых кадастровых номера решал не только вопрос с получением отдельно стоящего здания (независимого от МКД), но и уходил от судебных рисков: была произведена смена собственника, дважды произошли изменения кадастровых номеров *. В итоге были получены новые объекты и новый собственник. Формально вроде все хорошо но несмотря на законность разделения и регистрации через Росреестр, юридические риски оставались слишком высокими.
* Предупреждаю что написанное здесь не является инструкцией для владельцев проблемных объектов! Проблему нужно решить в правовом поле а не бежать от нее пользуясь уловками, которые в итоге не работают. Да они не работают, потому что риск остается и в будущем и при некоторых обстоятельствах по таким делам не будет срока давности. А это значит что однажды к вам придут с исковым, исполнительным листом или требованием регресса. Поэтому не ленитесь и не перекладывайте проблему на плечи будущих владельцев, вам нужно самим ее решить и спокойно продавать "чистый" объект.
Мы остановили сделку, предварительный договор был расторгнут.
Глубже изучив риски уже со стороны продавца предложили ему нашу помощь, так как объект требует юридической доработки. Если продавец согласится то есть шансы вернуться к вопросу создания ГАБа в будущем.
💡 Вывод:
Делайте юридическую экспертизу не только самих объектов, но и их предшественников (если они есть). Иногда проблемы «переезжают» вместе с кадастровыми номерами.
Такие истории напоминают, что успех в коммерческой недвижимости зависит не только от привлекательной экономики, но и от глубины проработки и качества проверки. Мы защищаем интересы наших партнёров как свои собственные.
Можете убедиться в этом оставив заявку на подбор объекта написав помощнику - @renta_y
