⚠️ ТОП 5 частых ошибок в договорах оказания риэлторских услуг по мнению эксперта РГР, юриста Екатерины Горновой

Источник: аккаунт Вконтакте Российская Гильдия Риэлторов

https://vk.com/wall-201338222_4834

ОБЯЗАННОСТЬ НОТАРИУСА ПО ПЕРЕДАЧЕ ЗАЯВЛЕНИЙ на регистрацию права в ЕГРН

Автор - Чашкова Светлана, к.ю.н., доцент кафедры нотариата, кафедры семейного и жилищного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина анализирует обязанность нотариуса по передаче заявления в Росреестр при удостоверении сделок в отношении недвижимого имущества.

✔️Автор отстаивает точку зрения, что с учетом бесспорного характера совершаемых нотариусом действий, основанием для передачи нотариусом заявления в Росреестр станет подтвержденный факт такой передачи (например, представленный нотариусу подписанный обеими сторонами договора АПП, либо отражение данного обстоятельства в тексте договора).

☑️ Для риэлторов, интересующихся правовыми вопросами и юристов.

Текст статьи взят из открытого источника на сайте юркомпании ЛЕГАС (legascom.ru)

О деле Коверников я уже писал ранее в посте (см.комментарии)

К сожалению апелляция засилила решение суда первой инстанции, но текста определения пока нет.

✔️ Недавно данное дело обсуждалось в передаче Вопрос спорный Москва 24, на которой разгорелась дискуссия между риэлтором Натальей Перескоковой ( я её знаю – замечательный специалист) и известным юристом.

Прошу коллег и юристов посмотреть и высказать свое мнение в комментариях !

Источник видео: аккаунт Вконтакте Москва 24 I Контент

Андрей Осипов пишет…

https://vk.com/video-178479516_456250998

🔥 ЗАДАТОК и ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ ч.2

Суть Обеспечительного платежа (ОП) заключается в следующем 👇

Одна сторона договора вносит другой вперед определенную денежную сумму в обеспечении своих возможных денежных обязательств перед ней.
⠀
Отличия обеспечит. платежа от задатка:

1️⃣ ОП обеспечивает обязательство только той стороны, которая его вносит, а задаток обеспечивает взаимные обязательства сторон

2️⃣ Сторона, получившая ОП вправе засчитать путем зачета только ту сумму денег, которая соответствует размеру реального денежного обязательства другой стороны (например штрафа)

3️⃣ Цель задатка - обеспечить интересы сторон на случай расторжения/неисполнения договора, а ОП может сочетаться с сохранением договора в силе.

Задаток имеет три важных отличия:

1️⃣ Обеспечивает взаимные обязательства сторон

2️⃣ Реализация задатка означает либо присвоение всей суммы задатка , либо истребование его в двойном размере (коррекция возможна по правилам ст.333 ГК РФ)

3️⃣ Задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным

✔️ Получить Задаток без заключения договора об обязательстве, которое он обеспечивает нельзя !

💥 Для коллег, желающих детально разобраться в вопросах ПРЕДОПЛАТЫ я составил подробный конспект по теме с примерами договоров.

📝 По всем вопросам пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала !

#ПДКП
#задаток
#обеспечительныйплатеж

Андрей Осипов пишет...

⚠️ Оценить волевой фактор при подозрении на ведомость

Количество новых случаев мошенничеств с недвижимостью, когда собственники “под влиянием” совершают продажу квартиры и передают деньги мошенникам растет.

Далее ведомые обращаются в суд и требуют признать сделку недействительной, при этом покупатели чаще всего остаются и без денег, и без квартиры.

✔️ Ведомые полагают, что они «спасают» свою квартиру и/или деньги от злоумышленников или «участвуют в спецоперации», и выставляют её на продажу, будучи уверенными, что сделка «ненастоящая».

☑️ При этом, несообщение продавцом третьим лицам о проводимой спецоперации под прикрытием по продаже квартиры является частью и существенным условием самой операции.

Я не судебный юрист и не адвокат, но имея в прошлом практический опыт работы в психиатрии, а также опыт научной работы по изучению деменций, хотел бы поделиться с Вами некоторыми мыслями…

✅ Ключевой вопрос, который придется решать суду в случае спора - это направленность воли продавца. Суд будет оценивать, каких именно правовых последствий хотел достичь продавец, подписывая ДКП. (Определение КС РФ от 18.07.2024 N 1966-О)

👉 В суде выясняется, что ведомый находился под криминальным психологическим воздействием, вырученные деньги от продажи квартиры передал мошенникам, а воли на отчуждение квартиры не было, а его состояние в момент сделки эксперты характеризует как временное психическое расстройство.

То есть оценка волевого компонента в подобных кейсах приобретает ключевое значение.

Увы, нотариат, альтернатива, расчеты безналом, Питерская схема сделки, разговоры с родственниками, и.т.п..не помогают...

✅ На мой субъективный взгляд при подозрении на “ведомость” продавца - необходимо провести комплексное освидетельствование с участием патопсихолога в НМИЦ психиатрии и наркологии им.В.П.Сербского, при этом покупателю, который и будет оплачивать данное исследование (27 т.р.) необходимо сообщить экспертам о своих сомнениях в отношении продавца…

Центр проводит исследования по изучению “зависимого состояния”, маркеров распознавания ведомости, а также в целом волевого процесса.

Простое психиатрическое освидетельствование у врача эксперта может не сработать, потому что качественно и полноценно дать оценку волевому фактору, применив различные тесты и техники, может только патопсихолог.

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет...

Коллеги сегодня поделились информацией, полученной от представителей М2:

В сентябре в оферту сервиса “Защита сделки” для частных риэлторов и партнеров были внесены изменения 👇

Гарантия не подлежит реализации в случае, если сделка по продаже Объекта совершена правообладателем или предыдущим правообладателем под влиянием обмана, насилия, угрозы, исходившим от третьих лиц (а также иных обстоятельств, указанных в ст.177-179 ГК РФ), что должно быть подтверждено компетентным органом и/или судом.

То есть выплаты не будет.

Вопрос - будут ли они участвовать в суде на стороне клиента ?

Это печальная новость, хотя и ожидаемая, по причине отрицательной судпрактики по “ведомым” и роста количества самих мошенничеств…

Очень надеемся, что ВС РФ даст четкие разъяснения по сделкам с "ведомыми" !

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет...

📍В последний день конгресса мы отправились в брокер-тур в страховую компанию «Согласие».

На видео Николай Пильгаев — уникальный специалист, который страхует титул в каждой сделке со стороны покупателя.

Он подчёркивает: только страховая компания реально компенсирует потери при наступлении страхового случая. Страхование титула — разовый платёж около 0,8 % от стоимости квартиры и надёжная защита клиента и риэлтора от непредвиденных рисков.

🔥 РИЭЛТОР и его ДОГОВОР ч.21

1️⃣ Договор оказания услуг с клиентом - это договор о приложении усилий, которые могут привести к результату, а могут и не привести…

2️⃣ Основные юридические конструкции, по которым сегодня работает риэлтор:

Договор возмездного оказания услуг

Агентский договор

Микс

3️⃣ В договоре с клиентом важно отразить:

Цель договора, например поиск потенциального покупателя или объекта + организация сделки

Результат, который планируется получить

Перечень и объем услуг

Этапность исполнения (при необходимости)

4️⃣ Юридическая составляющая риэлторской услуги:

первичная правовая экспертиза документов,

предавансовая проверка,

полная юрпроверка (оценка рисков),

составление ПДКП, ДКП, АПП и других документов

5️⃣ Риэлтор - организатор и фактический посредник, который ничего юридического по сути не совершает (исключение принятие и внесение предоплаты в интересах клиента).

6️⃣ Риэлтор не может гарантировать на 100%, что сделка состоится, так как есть обстоятельства от него не зависящие.

7️⃣ Информация, которую предоставляет риэлтор влияет на решение клиента по покупке или продаже.

📝 Коллеги, если нужен хороший ДОГОВОР на оказание услуг или у Вас возникли вопросы по договору - пишите мне в вотсап, телефон указан в шапке канала !

#риэлторскийдоговор #договорсклиентом

Андрей Осипов пишет...

🔥 О СТРАХОВАНИИ

Ипотечное страхование жизни и здоровья сегодня практически не работает

Что касается добровольного страхования титула, то большинство страховых, покрывают статьи 177, 178 и 179 ГК РФ, но на практике выплаты происходят не быстро (может пройти год или полтора, прежде чем Вы получите возмещение).

В связи с этим у меня возникли вопросы:

Есть ли примеры когда СК выплачивала покупателю деньги в полном объёме, при этом интересует Московский регион, где цена объектов недвижимости высокая ?

А будет ли работать добровольное страхование титула, конкретно в случаях с “ведомыми” продавцами ?

Напомню, что в сентябре этого года в оферту сервиса “Защита сделки” от М2 были внесены изменения

#страхованиетитула

Андрей Осипов пишет...

⚠️ Точное время передачи квартиры

Напомню, что Передаточный акт в сделках купли продажи является документом, который подтверждает фактическую передачу объекта во владение покупателя + в Акте фиксируется состояние объекта, показания счетчиков, наличие оговоренной мебели и техники, предметов итерьера, то есть в Акте стороны подтверждают передачу объекта в том самом состоянии, которое было оговорено в ДКП.

Передача недвижимости в Москве является заключительным этапом сделки, а в регионах передача может совершаться и до подписания ДКП.

✔️ Судебный юрист Артем Уманец @um_art акцентирует внимание на важности указания в Акте точного времени передачи, поскольку это будет иметь значение в случае судебного спора впоследствии.

Если же у Вас сам ДКП является АПП, то в договоре рекомендуется сделать оговорку, о том, что фактическая передача квартиры покупателю совершена в день заключения договора, например, в 11:30 МСК

#АПП
#передачанедвижимости

Андрей Осипов пишет...

Казалось бы - видел всё в документах на недвижимость
Но жизнь не устаёт удивлять;)

Здание. ЦАО. 500 метров
Ценник - миллионов 300.
Собственник (физлицо) хочет продать.

Смотрю доки
С 2012 право принадлежало иностранной компании, из B.V.I.
Фирма стоит в РФ на налоговом учёте, есть ИНН, счета.
Форма компании - LTD, это ООО по нашему.

В 2024 году - эта коммерческая организация ПОДАРИЛА здание физлицу.
Договор дарения удостоверен нотариально, переход права зарегистрирован.

😁
Сижу и думаю, а что - так можно было?
И нотариус - молодец, не усомнился в законности сделки… и Росреестр - не усмотрел противоречий с уставом.

Вот всё же чем богаче люди, тем проще они смотрят на многие вопросы;) в том числе и на правовые.
Да, физлицо - собсно и есть бенефициар этого офшора…

А что такого? Фирма моя, вот я сам себе и подарил…

Но нам теперь такое продавать.

В сделках с квартирами - купят любую гадость с любыми документами… вопрос цены.
Покупатели без риэлтора в стиле «банк все проверит» будут рады съэкономить на проверке сделки.

Но тут нежильё… 300 миллионов.
Как думаете, найдутся те кто купят?;)
🤔

О конфликте интересов в работе риэлтора писал здесь и здесь , + пост от Владимира Шерягина

Вместе с тем в п.2.12 Кодекса этики риэлторской деятельности ГРМ указано:

“Член партнерства в рамках осуществления и подготовки будущей сделки по одному объекту недвижимости вправе одновременно представлять интересы обеих сторон (продавца и покупателя) при условии заключения письменного договора с каждой из сторон и уведомления их об этом. При этом член Партнерства обязуется в равной степени соблюдать интересы обеих сторон”

Данный пункт представляется мне вполне обоснованным и допустимым.

О Кодексе этики ГРМ здесь

🔘 Также напомню, что риэлтор оказывает клиенту профессиональную услугу на основании письменного договора (ДВОУ, Агентского и.т.п.), который сегодня обязателен (экосистемы и часть классифайдов информируют о Вашей сделки надзорные органы (РФМ и.т.п.) 🤯

📝 Коллеги, если нужен хороший ДОГОВОР на оказание услуг или у Вас возникли вопросы по договору - пишите мне в вотсап, телефон указан в шапке канала !

#риэлторскийдоговор

Андрей Осипов пишет...

🔥 СОГЛАШЕНИЕ о внесении ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО платежа (примерные пункты)

1️⃣ “С целью обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора продавец принимает от него обеспечительный платеж в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, при этом стороны договорились, что в случае отказа или уклонения покупателя от заключения основного договора он выплачивает Продавцу штраф в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, который в рамках настоящего соглашения реализуется путем засчитывания этой суммы из обеспечительного платежа”

2️⃣ “В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, или в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект недвижимости, внесенный Покупателем обеспечительный платеж подлежит возврату в полном объеме в течение 2 (двух) календарных дней с момента требования, а настоящее соглашение подлежит расторжению”

3️⃣ “В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору, а также досрочного расторжения договора Покупателем по независящим от Продавца причинам, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в размере внесенного обеспечительного платежа, а договор подлежит расторжению. Продавец вправе засчитать неустойку из суммы внесенного Покупателем обеспечительного платежа”

✔️ В договоре нужно четко указать обстоятельства, при наступлении которых ОП засчитывается другой стороной, то есть, что будет является отказом и уклонением.

К сожалению о том - как оформлять такую процедуру закон ничего не говорит - поэтому сторонам необходимо согласовать порядок зачета в договоре.

Важно: чтобы с помощью ОП обеспечить НЕДЕНЕЖНОЕ обязательство - нужно сначала это обязательство обеспечить неустойкой, которая и будет засчитываться из ОП.

📝 По всем вопросам, связанным с темой ПРЕДОПЛАТЫ, пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала !

#обеспечительныйплатеж

Андрей Осипов пишет…

⚠️ “ВЕДОМЫЕ продавцы” (новости по теме)

1️⃣ В этой статье адвокат Ирина Зуй дает общие рекомендации по сделкам с ведомыми: привлекать родственников, просить справки о психическом здоровье, а свободной продаже говорим нет.

2️⃣ Полезный алгоритм проведения сделки приводит в своем канале адвокат Анастасия Поликыржа

3️⃣ Рекомендации от юриста Аллы Георгиевой

4️⃣ Сейчас много говорится о титульном страховании, вместе с тем лично у меня есть вопросы и, если кто то имеет реальные кейсы с выплатами по сделкам с ведомыми - прошу поделиться информацией !

5️⃣ Депутат Госдумы Михаил Делягин предлагает обязать всех участников сделок с недвижимостью предоставлять справку о дееспособности

6️⃣ Предлагается все сделки с недвижимостью проводить в нотариальной форме

7️⃣ Защитить учетку на Госуслугах теперь можно с помощью доверенного контакта

8️⃣ РКН сообщает о частичном ограничении WhatsApp и Telegram из-за мошенников

9️⃣ ГРМ совместно с Уголовным розыском ведет работу с так называемыми “ведомыми” гражданами - теми, кого могут вовлечь в преступные схемы, а сообщить о потенциальном ведомом можно здесь

✔️ К сожалению в СМИ не нашел статей по теме от наших ведущих юристов и правоведов…какое то странное молчание…

Остается ждать решения судей ВС РФ…

А пока смотрим репортаж с канала "Вести"

📝 Буду признателен за комментарии по теме !

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет…