Артур Чиргадзе. Заметки и…, разное

Про жилищную недвижимость.

Давайте говорить откровенно, для большинства крупных застройщиков продажа возведенной недвижимости не цель.

Цель именно постройка и ввод ее в эксплуатацию, сдача объекта.

Для банков ситуация примерно такая же, но лучше. Банки кредитуют сначала производство материалов, а потом и сам процесс возведения обьекта.

С малыми застройщиками и частниками, которые пошли в строительство жилой недвижимости, выбили разрешение поставить многоквартирный дом (МКД), ситуация чуть хуже.

Несколько лет назад, частнику (мелкому застройщику) нужно было продать примерно 30-35% квартир в построенном МКД, чтобы полностью закрыть стоимость возведения. Далее уже начиналась прибыль.

Это один из моментов, почему строительство МКД так интересно.

Да, сейчас немного поменялась экономика строительства - цены на стройматериалы растут, дешевая рабочая сила не сильно дешёвая, хотя и привозная. Но и цены на недвижимость тоже сильно раздули те же строители с банками.

И те и другие всегда могут перезаложить недвижимость и просто про нее «забыть». Так или иначе, прибыли они уже получили в процессе стройки и сдачи объекта. Далее это уже приятные бонусы.

Строители и банкиры одной из самых затратных статей при строительстве называют Стоимость земли под строительство. В нюансы вдаваться сейчас не буду. Да и не в этом суть.

Земля под строительство дорожает, кроме всего прочего, еще и по причине сужения площадей, которые можно было бы отдать под строительство. Это про мегаполисы и крупные города. А строить строителям хочется. Желательно в зонах с высокой стоимостью недвижимости. И желательно не так далеко от собственных мест жительства.

И вот мы имеем парадоксы - есть масса построенного жилья, есть масса нераспроданного жилья, есть дорожающая земля, так как строить хочется, есть рост цен на квартиры, так как строители с банками хотели бы сохранить свой уровень маржи и еще необходимо заложить Н-денег на покупку новой земли под покупку.

Подобная спираль, в конечном итоге, привела к текущей ситуации. Сейчас по России примерно 72-74% нераспроданных новостроек, в крупных городах примерно 60-65%.

И дело не только в покупательской способности населения, которая падает, и не в ставках ипотеки. Ставки даже если сильно упадут, не сильно выправят ситуацию. Так как есть пределы все же у населения по покупке недвижимости, даже если ипотека будет под условные 2-3%, а сроки будут до 100 лет с переходом на следующие поколения. Ибо цены.

Выход из этой ситуации, на который никогда не пойдут, мне видится следующим.

Необходимо ввести законодательный запрет на стройку жилой недвижимости в отдельном городе, загородном районе, области, если уровень нераспроданного жилья превышает 15-25% от имеющейся построенной недвижимости. При этом, сделать дифференцированный подход для границы по новой стройке по разному уровню жилой недвижимости.

Одновременно, запретить к сдаче в аренду более 25-30% от нераспроданного, которое входит в обьем превышающий уровень нераспроданного жилья, то есть в верхние 25%.

Одновременно, запретить возможность перезакладывать нераспроданное жилье и запретить перекретитовку нераспроданного жилья.

И одновременно ввести предельный срок рассрочки в 10-15 лет, при покупке жилой недвижимости.

Риски появления дефицита жилой недвижимости в этом случае будут сведены к нулю, так как скорость текущего строительства это несколько месяцев для МКД. Пусть год-чуть больше, в особых случаях.

Введение подобного заградительного ценза даст несколько одновременно положительных моментов, включая переключение строителей на осваивание пригородных районов и более аккуратный подход к цене реализации.

Понятно, что для части поставщиков строй и отделочных материалов, проката придется искать варианты сбыта. Хотя они и так сейчас вынуждены этим заниматься из-за сокращения планируемых к возведению объемов. А вот ИЖС частников вздохнет и увеличит объёмы ввода, которые сейчас, крайне низкие по разным причинам, включая остаточный принцип отношения к этому сектору и высоких отпускных цен на те же строй материалы.

Артур Чиргадзе. Подписаться

👍4❤1

www.group-telegram.com/us/chirgadze_tg.com/994

119K viewsJun 24 at 06:14

Про жилищную недвижимость.

Давайте говорить откровенно, для большинства крупных застройщиков продажа возведенной недвижимости не цель.

Цель именно постройка и ввод ее в эксплуатацию, сдача объекта.

Для банков ситуация примерно такая же, но лучше. Банки кредитуют сначала производство материалов, а потом и сам процесс возведения обьекта.

С малыми застройщиками и частниками, которые пошли в строительство жилой недвижимости, выбили разрешение поставить многоквартирный дом (МКД), ситуация чуть хуже.

Несколько лет назад, частнику (мелкому застройщику) нужно было продать примерно 30-35% квартир в построенном МКД, чтобы полностью закрыть стоимость возведения. Далее уже начиналась прибыль.

Это один из моментов, почему строительство МКД так интересно.

Да, сейчас немного поменялась экономика строительства - цены на стройматериалы растут, дешевая рабочая сила не сильно дешёвая, хотя и привозная. Но и цены на недвижимость тоже сильно раздули те же строители с банками.

И те и другие всегда могут перезаложить недвижимость и просто про нее «забыть». Так или иначе, прибыли они уже получили в процессе стройки и сдачи объекта. Далее это уже приятные бонусы.

Строители и банкиры одной из самых затратных статей при строительстве называют Стоимость земли под строительство. В нюансы вдаваться сейчас не буду. Да и не в этом суть.

Земля под строительство дорожает, кроме всего прочего, еще и по причине сужения площадей, которые можно было бы отдать под строительство. Это про мегаполисы и крупные города. А строить строителям хочется. Желательно в зонах с высокой стоимостью недвижимости. И желательно не так далеко от собственных мест жительства.

И вот мы имеем парадоксы - есть масса построенного жилья, есть масса нераспроданного жилья, есть дорожающая земля, так как строить хочется, есть рост цен на квартиры, так как строители с банками хотели бы сохранить свой уровень маржи и еще необходимо заложить Н-денег на покупку новой земли под покупку.

Подобная спираль, в конечном итоге, привела к текущей ситуации. Сейчас по России примерно 72-74% нераспроданных новостроек, в крупных городах примерно 60-65%.

И дело не только в покупательской способности населения, которая падает, и не в ставках ипотеки. Ставки даже если сильно упадут, не сильно выправят ситуацию. Так как есть пределы все же у населения по покупке недвижимости, даже если ипотека будет под условные 2-3%, а сроки будут до 100 лет с переходом на следующие поколения. Ибо цены.

Выход из этой ситуации, на который никогда не пойдут, мне видится следующим.

Необходимо ввести законодательный запрет на стройку жилой недвижимости в отдельном городе, загородном районе, области, если уровень нераспроданного жилья превышает 15-25% от имеющейся построенной недвижимости. При этом, сделать дифференцированный подход для границы по новой стройке по разному уровню жилой недвижимости.

Одновременно, запретить к сдаче в аренду более 25-30% от нераспроданного, которое входит в обьем превышающий уровень нераспроданного жилья, то есть в верхние 25%.

Одновременно, запретить возможность перезакладывать нераспроданное жилье и запретить перекретитовку нераспроданного жилья.

И одновременно ввести предельный срок рассрочки в 10-15 лет, при покупке жилой недвижимости.

Риски появления дефицита жилой недвижимости в этом случае будут сведены к нулю, так как скорость текущего строительства это несколько месяцев для МКД. Пусть год-чуть больше, в особых случаях.

Введение подобного заградительного ценза даст несколько одновременно положительных моментов, включая переключение строителей на осваивание пригородных районов и более аккуратный подход к цене реализации.

Понятно, что для части поставщиков строй и отделочных материалов, проката придется искать варианты сбыта. Хотя они и так сейчас вынуждены этим заниматься из-за сокращения планируемых к возведению объемов. А вот ИЖС частников вздохнет и увеличит объёмы ввода, которые сейчас, крайне низкие по разным причинам, включая остаточный принцип отношения к этому сектору и высоких отпускных цен на те же строй материалы.

Артур Чиргадзе. Подписаться

BY Артур Чиргадзе. Заметки и…, разное