В это воскресенье мы с командой клуба "Капитал" проводили живую встречу по инвестициям в недвижимость, которую посетили более 80 человек.
Прошло классно, среди спикеров были топы рынка. Это и Виктор Зубик (компания Smarent) и коллеги из "Колесник Инвестиции" и Simple Estate и Рантье и еще около 4 компаний / частных инвесторов. Все делились своим опытом, знаниями и конкретными цифрами.
Я успел записать некоторые выступления на диктофон, прогнать их через ИИ и сделать выжимку в PDF формате. Выкладываю все в комментариях к этому посту, надеюсь будет полезно.
Всем кто присутствовал - спасибо, за участие! А для всех, кто хотел бы попасть на будущие встречи - можете заполнить форму предзаписи. Как только мы начнем организацию - вам будет предложено участие по лучшим ценам!
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Прошло классно, среди спикеров были топы рынка. Это и Виктор Зубик (компания Smarent) и коллеги из "Колесник Инвестиции" и Simple Estate и Рантье и еще около 4 компаний / частных инвесторов. Все делились своим опытом, знаниями и конкретными цифрами.
Я успел записать некоторые выступления на диктофон, прогнать их через ИИ и сделать выжимку в PDF формате. Выкладываю все в комментариях к этому посту, надеюсь будет полезно.
Всем кто присутствовал - спасибо, за участие! А для всех, кто хотел бы попасть на будущие встречи - можете заполнить форму предзаписи. Как только мы начнем организацию - вам будет предложено участие по лучшим ценам!
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
🔥26👍9❤1
Пару недель назад сходил на подкаст, в котором поделился своим опытом в процессе создания капитала.
Рассказал как работал на трех работах, почему это делал и что помогало, сколько трачу сейчас на себя и в целом, каких принципов по инвестированию придерживаюсь.
Интересно, что я уже последние три года веду публичный портфель с ежемесячной ответностью, прикладываю фотографии активов, документы, рассказываю об убытках. Но все с момента публикации ролика уже есть комментарии, суть которых сводится к тому, что все это выдумано и придумано 🙄
В общем, получился интересный разговор, который так же подразумевает дискуссию в комментариях. Посмотреть подкаст можно по ссылке: https://youtu.be/kzkROJycJps?si=BZ9F3HsSvuhgJwgF
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Рассказал как работал на трех работах, почему это делал и что помогало, сколько трачу сейчас на себя и в целом, каких принципов по инвестированию придерживаюсь.
Интересно, что я уже последние три года веду публичный портфель с ежемесячной ответностью, прикладываю фотографии активов, документы, рассказываю об убытках. Но все с момента публикации ролика уже есть комментарии, суть которых сводится к тому, что все это выдумано и придумано 🙄
В общем, получился интересный разговор, который так же подразумевает дискуссию в комментариях. Посмотреть подкаст можно по ссылке: https://youtu.be/kzkROJycJps?si=BZ9F3HsSvuhgJwgF
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
YouTube
Как Создать Пассивный Доход от 100.000₽ - Инвестируй вот так в 2025 | Дмитрий Смирнов
БАЗАР — новая соцсеть для свободного общения о финансах и бизнесе. Присоединяйся:
👉 https://clck.ru/3NLhYL
А у нас в гостях — Дмитрий Смирнов. Частный инвестор, в свои 26 лет имеет капитал более 26 млн. рублей
Соц.сети Дмитрия:
Ютуб канал - https://yo…
👉 https://clck.ru/3NLhYL
А у нас в гостях — Дмитрий Смирнов. Частный инвестор, в свои 26 лет имеет капитал более 26 млн. рублей
Соц.сети Дмитрия:
Ютуб канал - https://yo…
👍25🔥6❤4
Почему окружение может удерживать нас в бедности 🤔
Очень часто в книгах или в интервью с успешными предпринимателями отмечается фактор "окружения". Мне стало интересно поизучать исследования на эту тему и по итогу нашел — две ключевые причины, почему важно выбирать, с кем ты проводишь время:
1. Окружение формирует вашу "финансовую норму":
Человеческий мозг склонен подстраиваться под нормы группы. Если в вашем круге общения доход 100 тыс. рублей считается «хорошим», а инвестиции и рост воспринимаются как риск или "мутная история", вы бессознательно перенимаете эти рамки.
Исследвоание от профессора Николаса Кристакеса (Yale University) доказало, что мышление и уровень удовлетворенности от жизни передается от человека к человеку. То есть если один друг постоянно смотрит на жизнь позитивно, ищет разные возможности, "крутится" по жизни, то это передается и его друзьям / другим участникам группы и стимулирует их к подобным действиям.
2. Окружение влияет на ваш уровень энергии и ментальный фокуc:
Общение, основанное на жалобах, критике, обсуждении чужих неудач — истощает. Даже если вы амбициозны, постоянное пребывание в негативной среде выжигает эмоциональный ресурс. А без энергии невозможно расти, принимать решения, строить проекты.
Встает вопрос, работаете ли вы с окружением и как? Пытаетесь "подтягивать" текущих знакомых или ищите новых? Интересно узнать ваш опыт — пишите в комментариях👇
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Очень часто в книгах или в интервью с успешными предпринимателями отмечается фактор "окружения". Мне стало интересно поизучать исследования на эту тему и по итогу нашел — две ключевые причины, почему важно выбирать, с кем ты проводишь время:
1. Окружение формирует вашу "финансовую норму":
Человеческий мозг склонен подстраиваться под нормы группы. Если в вашем круге общения доход 100 тыс. рублей считается «хорошим», а инвестиции и рост воспринимаются как риск или "мутная история", вы бессознательно перенимаете эти рамки.
Исследвоание от профессора Николаса Кристакеса (Yale University) доказало, что мышление и уровень удовлетворенности от жизни передается от человека к человеку. То есть если один друг постоянно смотрит на жизнь позитивно, ищет разные возможности, "крутится" по жизни, то это передается и его друзьям / другим участникам группы и стимулирует их к подобным действиям.
2. Окружение влияет на ваш уровень энергии и ментальный фокуc:
Общение, основанное на жалобах, критике, обсуждении чужих неудач — истощает. Даже если вы амбициозны, постоянное пребывание в негативной среде выжигает эмоциональный ресурс. А без энергии невозможно расти, принимать решения, строить проекты.
Встает вопрос, работаете ли вы с окружением и как? Пытаетесь "подтягивать" текущих знакомых или ищите новых? Интересно узнать ваш опыт — пишите в комментариях👇
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
❤27👍26🔥4
Еду на Алтай 20-25 августа и приглашаю присоединиться 🔥
Последние несколько лет мои знакомые заманивали меня поехать в одно из "мест силы" на территории нашей страны, а именно в Горный Алтай.
Однако то мне не подходили даты, то не нравилась стоимость по 300 тысяч (что на мой взгляд перебор), то мне не очень подходила компания.
По итогу мы с партнером посидели и подумали, а что если организовать поездку для себя самим? Выбрали даты, составили насыщенную программу, добавили интересные нам активности в виде байдарок, пеших троп, изучения инвест-локаций.
В результате получился маршрут на 5 дней, который включает более 20 самых популярных локаций Алтая. При этом дорога будет проходить на удобных машинах, таких как Cadillac Escalate, поскольку предстоит проехать более 700 км по всем красотам.
Едем небольшой группой, все текущие участники занимаются инвестициями и бизнесом. Есть еще пару мест и я приглашаю присоединиться тех, кто хотел бы на несколько дней "вырваться" из душных мегаполисов и быстрого темпа жизни с целью немного замедлиться и качественно перезагрузиться.
Составил небольшую презентацию, в которой есть основная информация по маршруту и стоимости. Посмотреть ее можно по ссылке.
Если вам интересно, то написать можно на мой аккаунт @Smirnovv_work и обсудить поездку более детально.
А если вы уже бывали на Алтае, поделитесь впечатлениями, как вам?
Последние несколько лет мои знакомые заманивали меня поехать в одно из "мест силы" на территории нашей страны, а именно в Горный Алтай.
Однако то мне не подходили даты, то не нравилась стоимость по 300 тысяч (что на мой взгляд перебор), то мне не очень подходила компания.
По итогу мы с партнером посидели и подумали, а что если организовать поездку для себя самим? Выбрали даты, составили насыщенную программу, добавили интересные нам активности в виде байдарок, пеших троп, изучения инвест-локаций.
В результате получился маршрут на 5 дней, который включает более 20 самых популярных локаций Алтая. При этом дорога будет проходить на удобных машинах, таких как Cadillac Escalate, поскольку предстоит проехать более 700 км по всем красотам.
Едем небольшой группой, все текущие участники занимаются инвестициями и бизнесом. Есть еще пару мест и я приглашаю присоединиться тех, кто хотел бы на несколько дней "вырваться" из душных мегаполисов и быстрого темпа жизни с целью немного замедлиться и качественно перезагрузиться.
Составил небольшую презентацию, в которой есть основная информация по маршруту и стоимости. Посмотреть ее можно по ссылке.
Если вам интересно, то написать можно на мой аккаунт @Smirnovv_work и обсудить поездку более детально.
А если вы уже бывали на Алтае, поделитесь впечатлениями, как вам?
🔥32👍9❤7
Провели встречу с Ольгой Андрушевич — частным квалифицированный инвестором, коуч и ментором по инвестициям. Автором канала "Женщина при деньгах".
Тема: "Топ-10 ошибок в инвестициях в 2025 году
Как не потерять деньги — даже если ты уже не новичок".
Пара фактов о гостье:
- Живет на пассивный доход с 26 источников
- Успевает жить яркой насыщенной жизнью и много путешествовать (59 стран !)
- Ранее — топ-менеджер в Unilever, Danone, Diageo, Kelloggs
- Создатель практикума «Финансовый фундамент»
Запись мероприятия: https://us06web.zoom.us/rec/share/wDYyyAwtL7SWd890EFsPG5_6hMxByDTwJjVcNal2dz3wKzOsjDqlchPdWFF4naiy.xmsNc1ijjkd1IHZg?startTime=1753977761000
Тема: "Топ-10 ошибок в инвестициях в 2025 году
Как не потерять деньги — даже если ты уже не новичок".
Пара фактов о гостье:
- Живет на пассивный доход с 26 источников
- Успевает жить яркой насыщенной жизнью и много путешествовать (59 стран !)
- Ранее — топ-менеджер в Unilever, Danone, Diageo, Kelloggs
- Создатель практикума «Финансовый фундамент»
Запись мероприятия: https://us06web.zoom.us/rec/share/wDYyyAwtL7SWd890EFsPG5_6hMxByDTwJjVcNal2dz3wKzOsjDqlchPdWFF4naiy.xmsNc1ijjkd1IHZg?startTime=1753977761000
Telegram
Женщина при деньгах
О деньгах, инвестициях, финансовом росте. Почему кто-то богатеет, кто-то беднеет.
Честно, адекватно, с долей юмора и практичности. Ведь кто, как не женщина, умеет превратить деньги в настоящее искусство?
Сотрудничество @Womanwithcash
Честно, адекватно, с долей юмора и практичности. Ведь кто, как не женщина, умеет превратить деньги в настоящее искусство?
Сотрудничество @Womanwithcash
👍23🔥8❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Мои инвест итоги за июль 2025.
Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за июнь доступен по ссылке.
Инвестиции за месяц:
1. Вложил 1,5 млн в проект в формате займ под залог под 29%. Сделка скорее не для заработка, а репутационная, поскольку были обязательства перед партнером.
2. Вернули часть денег от реализации имущества проекта, который "задефолтился". Вложил 500к, забрал около 340к. Хотя больше обидно за заемщика, что он в открытую обманул. На эту тему будет пост в ближайшее время.
Блогерство / Личный бренд:
1. Выпустил еще 3 видео-ролика на YouTube канале. Хочу полноценно увеличить работу с контентом, но пока на большее не хватает изического ресурса. Нужно строить свою команду и нанимать сотрудников.
2. ТГ канал постепенно приближается к 10к. Медленно, но верно. Такими темпами скоро нужно будет вставать в реестр Роскомнадзора ;))
Прочее:
1. Сделал 4960 отжиманий в течении месяца. Каждое утро делаю стабильно по 160 раз (несколько подходов). Делаю это больше чем пол года, но чувствую, что надо добавлять подтягивания!
2. Публичный портфель вырос на 7%, в основном за счет роста курса доллара и доп. пополнения для сделки. Добежали до суммы в 26 814 527 рублей.
4. Пассивно за май получил р.243 000 рублей, вместо планируемых р.346 173. Несколько проектов пока или не генерят денежный поток или он перестал идти. Разбираюсь с этим.
P.S. Все изменения по финансам уже отобразил в публичном портфеле по ссылке.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за июнь доступен по ссылке.
Инвестиции за месяц:
1. Вложил 1,5 млн в проект в формате займ под залог под 29%. Сделка скорее не для заработка, а репутационная, поскольку были обязательства перед партнером.
2. Вернули часть денег от реализации имущества проекта, который "задефолтился". Вложил 500к, забрал около 340к. Хотя больше обидно за заемщика, что он в открытую обманул. На эту тему будет пост в ближайшее время.
Блогерство / Личный бренд:
1. Выпустил еще 3 видео-ролика на YouTube канале. Хочу полноценно увеличить работу с контентом, но пока на большее не хватает изического ресурса. Нужно строить свою команду и нанимать сотрудников.
2. ТГ канал постепенно приближается к 10к. Медленно, но верно. Такими темпами скоро нужно будет вставать в реестр Роскомнадзора ;))
Прочее:
1. Сделал 4960 отжиманий в течении месяца. Каждое утро делаю стабильно по 160 раз (несколько подходов). Делаю это больше чем пол года, но чувствую, что надо добавлять подтягивания!
2. Публичный портфель вырос на 7%, в основном за счет роста курса доллара и доп. пополнения для сделки. Добежали до суммы в 26 814 527 рублей.
4. Пассивно за май получил р.243 000 рублей, вместо планируемых р.346 173. Несколько проектов пока или не генерят денежный поток или он перестал идти. Разбираюсь с этим.
P.S. Все изменения по финансам уже отобразил в публичном портфеле по ссылке.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
👍32🔥16❤9
Займы под залог недвижимости. Новый тренд со своими рисками 🤔
Чем больше банкротств происходит в среде предпринимателей и чем больше долгов (особенно по договорам займа) не возвращается, тем чаще инвестора смотрят в направлении обязательств, с залогом в виде недвижимости.
Однако с этим направлением не все так "радужно", как может показаться. Объект, который берется в обеспечение, очень важно правильно оценить и уже на этом этапе многие совершают ошибку.
Есть 4 наиболее популярных класса недвижимости:
1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость
3. ИЖС или частные дома
4. Земельные участки
Обычно займ залог выдается с коэффициентом 1 к 2. То есть если объект стоит 10 млн рублей, то максимум заемщику выдадут 5 млн. Однако нельзя забывать, что это правило не работает с частными домами и земельными участками.
Если мы говорим про личный дом, то человек, который его строил, он вложил туда не только деньги, но и душу / энергию и в его глазах оценка такого объекта должна быть высокой. В реальности же реализовать потом дом гораздо сложнее и может занять дольше времени, чем ликвидное коммерческое помещение или жилую квартиру.
При этом на рынке бывают совсем уникальные кейсы, в которых люди еще успевают заработать на инвесторе, даже несмотря на то, что отдали объект с дисконтом почти в два раза к рынку.
Если наберем на этом посте 100 огней, то расскажу кейс с реальной компанией, которая зарабатывает на инвесторах, а те даже не подозревают.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Чем больше банкротств происходит в среде предпринимателей и чем больше долгов (особенно по договорам займа) не возвращается, тем чаще инвестора смотрят в направлении обязательств, с залогом в виде недвижимости.
Однако с этим направлением не все так "радужно", как может показаться. Объект, который берется в обеспечение, очень важно правильно оценить и уже на этом этапе многие совершают ошибку.
Есть 4 наиболее популярных класса недвижимости:
1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость
3. ИЖС или частные дома
4. Земельные участки
Обычно займ залог выдается с коэффициентом 1 к 2. То есть если объект стоит 10 млн рублей, то максимум заемщику выдадут 5 млн. Однако нельзя забывать, что это правило не работает с частными домами и земельными участками.
Если мы говорим про личный дом, то человек, который его строил, он вложил туда не только деньги, но и душу / энергию и в его глазах оценка такого объекта должна быть высокой. В реальности же реализовать потом дом гораздо сложнее и может занять дольше времени, чем ликвидное коммерческое помещение или жилую квартиру.
При этом на рынке бывают совсем уникальные кейсы, в которых люди еще успевают заработать на инвесторе, даже несмотря на то, что отдали объект с дисконтом почти в два раза к рынку.
Если наберем на этом посте 100 огней, то расскажу кейс с реальной компанией, которая зарабатывает на инвесторах, а те даже не подозревают.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
🔥170👍9❤3
Почему умные — бедные, а троечники в шоколаде? 🤔
Наверняка замечали: один человек — с красным дипломом, знает кучу всего, но с трудом сводит концы с концами. А другой — учился «на троечки», зато теперь у него бизнес, квартира, поездки за границу и уверенность в себе.
Парадокс? На самом деле — нет.
Иногда высокий интеллект и глубокие знания становятся не плюсом, а тормозом.
Всё дело в эффекте Даннинга-Крюгера. Люди с невысокой квалификацией часто переоценивают свои способности — они идут и делают. А вот компетентные, умные специалисты осознают, насколько многое ещё не изучено, и... начинают сомневаться.
Это сомнение часто перерастает в синдром самозванца. Когда даже при объективных достижениях кажется, что вы «недостаточно хороши», «обманом оказались в своей роли», и вот-вот вас «раскроют».
Кстати, можно пройти хороший тест и понять, насколько сильно у вас выражен этот синдром, сам я проходил тест по этой ссылке.
Решил записать видео на эту тему, в котором рассказывается, как работает эффект Даннинга-Крюгера, что такое «пик глупца» и как выбраться из «долины отчаяния», чтобы перестать тормозить и начать зарабатывать:
Посмотреть видео можно по ссылке: https://youtu.be/9uGGHCAeK18?si=sFz03okgKXtuK7A9
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
Наверняка замечали: один человек — с красным дипломом, знает кучу всего, но с трудом сводит концы с концами. А другой — учился «на троечки», зато теперь у него бизнес, квартира, поездки за границу и уверенность в себе.
Парадокс? На самом деле — нет.
Иногда высокий интеллект и глубокие знания становятся не плюсом, а тормозом.
Всё дело в эффекте Даннинга-Крюгера. Люди с невысокой квалификацией часто переоценивают свои способности — они идут и делают. А вот компетентные, умные специалисты осознают, насколько многое ещё не изучено, и... начинают сомневаться.
Это сомнение часто перерастает в синдром самозванца. Когда даже при объективных достижениях кажется, что вы «недостаточно хороши», «обманом оказались в своей роли», и вот-вот вас «раскроют».
Кстати, можно пройти хороший тест и понять, насколько сильно у вас выражен этот синдром, сам я проходил тест по этой ссылке.
Решил записать видео на эту тему, в котором рассказывается, как работает эффект Даннинга-Крюгера, что такое «пик глупца» и как выбраться из «долины отчаяния», чтобы перестать тормозить и начать зарабатывать:
Посмотреть видео можно по ссылке: https://youtu.be/9uGGHCAeK18?si=sFz03okgKXtuK7A9
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Бесплатное "Инвестиционное-сообщество"
🔥27👍14❤10
Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
Собрал 28 млн рублей за день, чтобы заработать от 30% годовых на недвижимости 😦 Зарабатывать нужно не много. Зарабатывать нужно системно и регулярно. Потому что если адекватно себя вести и выполнять свои обязательства, сразу начинаешь находить хороших партнеров…
Как увеличить денежный поток от объекта коммерции почти в 3 раза?! Реальный кейс 🔥
Три месяца назад мы вместе с партнерами выкупили коммерческое помещение. По плану было разогнать старых арендаторов, посадить новых по рыночным ставкам и дальше все поделить на несколько небольших коммерций и продать.
Казалось бы, прошло всего немного времени, но уже пошли первые результаты. На бОльшую часть помещения согласовали сетевого арендатора Ярче, он займет 237 метров. Но для нас самое главное - цифры!
Когда объект приобретался, общий денежный поток с него с 525 метров был 225 тысяч. Сейчас же мы вышли на сумму больше 300 тысяч рублей в месяц и это только от половины помещения! Как только "заселим" оставшихся, по плану довести денежный поток до 600-650к в месяц. А это фактически х3 от изначального. Но разве это не прекрасно?! Такие объекты и продавать то не хочется.
Сейчас предложили зайти еще в несколько подобных сделок. Сижу и думаю,-"Эх, где бы на все деньги найти" 😄
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
Три месяца назад мы вместе с партнерами выкупили коммерческое помещение. По плану было разогнать старых арендаторов, посадить новых по рыночным ставкам и дальше все поделить на несколько небольших коммерций и продать.
Казалось бы, прошло всего немного времени, но уже пошли первые результаты. На бОльшую часть помещения согласовали сетевого арендатора Ярче, он займет 237 метров. Но для нас самое главное - цифры!
Когда объект приобретался, общий денежный поток с него с 525 метров был 225 тысяч. Сейчас же мы вышли на сумму больше 300 тысяч рублей в месяц и это только от половины помещения! Как только "заселим" оставшихся, по плану довести денежный поток до 600-650к в месяц. А это фактически х3 от изначального. Но разве это не прекрасно?! Такие объекты и продавать то не хочется.
Сейчас предложили зайти еще в несколько подобных сделок. Сижу и думаю,-"Эх, где бы на все деньги найти" 😄
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
🔥35👍19😁7
Как инвестора теряют деньги в сделках под залог земельных участков 😦
Год назад я получил предложение от компании "Х", казалось бы очень заманчивое. Компания у которой (по их словам) около 10 млрд активов в земле привлекает деньги под стройку и выкуп новых участков. Готовы платить 40% годовых с выплатой раз в год, при этом под залог их земельных участков.
Первый раунд переговоров, они сразу дали дисконт к рыночной цене 1 к 2. Мы начали торговаться дальше, снизили дисконт до примерно 1 к 2,5 (было довольно просто, мы насторожились). Запросили кадастровые номера и документы и вот тут началось самое интересное.
Чаще всего в залог они отдают свои же участки, которые находятся где-то в полях, где нет дороги и ничего кроме травы и рендера. Или же участки, на которых согласно ГПЗУ (которое мы специально запросили и ждали 2 недели), нельзя строить.
Но самый "прикол" заключается в стоимости и самой оценки. Они на авито выкладывают огромное количество своих же обьявлений и ставят оценку например 140к за сотку. Потом инвестору отдают в залог по оценке 60 - 70к рублей за сотку. Однако, с торгов они выкупают за 6к рублей за сотку. Я приложил скрин с торгов и стоимостью на те участки, которые мне предлагали.
То есть даже если они не отдадут вам деньги через год, то они уже заработают 10х сразу на том, что "продали" вам землю через займ.
Самое гениальное на самом деле кроется в их бизнес-модели. Поскольку они из 40 млн стартового капитала (насколько я помню) в 2019 году, сделали себе банк земли с оценкой 10 млрд (опять по их же словам) к 2025 году.
Поэтому, набираем 100 огней на этом посте и я детально расспишу и раскрою почему, как инвестор, не готов сюда идти (и дело не только в оценке земли в залоге).
P.S. К cамой компании у меня вопросов каких-то нет, они делают свой бизнес. В рамках поста я хотел показать, как можно дать деньги в залог и уже на входе все потерять и почему нужно быть осторожными с такими предложениями.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
Год назад я получил предложение от компании "Х", казалось бы очень заманчивое. Компания у которой (по их словам) около 10 млрд активов в земле привлекает деньги под стройку и выкуп новых участков. Готовы платить 40% годовых с выплатой раз в год, при этом под залог их земельных участков.
Первый раунд переговоров, они сразу дали дисконт к рыночной цене 1 к 2. Мы начали торговаться дальше, снизили дисконт до примерно 1 к 2,5 (было довольно просто, мы насторожились). Запросили кадастровые номера и документы и вот тут началось самое интересное.
Чаще всего в залог они отдают свои же участки, которые находятся где-то в полях, где нет дороги и ничего кроме травы и рендера. Или же участки, на которых согласно ГПЗУ (которое мы специально запросили и ждали 2 недели), нельзя строить.
Но самый "прикол" заключается в стоимости и самой оценки. Они на авито выкладывают огромное количество своих же обьявлений и ставят оценку например 140к за сотку. Потом инвестору отдают в залог по оценке 60 - 70к рублей за сотку. Однако, с торгов они выкупают за 6к рублей за сотку. Я приложил скрин с торгов и стоимостью на те участки, которые мне предлагали.
То есть даже если они не отдадут вам деньги через год, то они уже заработают 10х сразу на том, что "продали" вам землю через займ.
Самое гениальное на самом деле кроется в их бизнес-модели. Поскольку они из 40 млн стартового капитала (насколько я помню) в 2019 году, сделали себе банк земли с оценкой 10 млрд (опять по их же словам) к 2025 году.
Поэтому, набираем 100 огней на этом посте и я детально расспишу и раскрою почему, как инвестор, не готов сюда идти (и дело не только в оценке земли в залоге).
P.S. К cамой компании у меня вопросов каких-то нет, они делают свой бизнес. В рамках поста я хотел показать, как можно дать деньги в залог и уже на входе все потерять и почему нужно быть осторожными с такими предложениями.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
3🔥208👍21❤16
Что купить в семейную ипотеку в Москве в 2025 году? 🤔
Есть очевидные возможности для заработка, которые нужно просто брать и реализовывать. Одна из таких - это семейная ипотека или кредит по ставке 6%. Логика в том, что ты берешь кредит на 30 лет, который обесценивается из-за высокой инфляции.
В эти выходные разбирался с тем, какие ЖК и лоты можно купить. Основные параметры:
- Взять семейку с полным лимитом в 12 млн рублей
- Вложить минимум своих денег (не больше 3 млн рублей)
- Чтобы был ЖК с отделкой и чтобы платеж за аренду покрывал ипотеку (чтобы я вложил только ПВ).
Изучил много вариантов, пообщаться с 5-ю риелторами, вступил в несколько платных чатов по недвижимости. В общем проработал как мог, делюсь итогами.
Все что подходит под такие параметры и можно взять в семейку - сметают безумно быстро, на самом деле особо толкового ничего и нет. Отсюда появляется три стратегии:
Первая: купить с отделкой, относительно недалеко от метро (до 20 минут ходьбы), с минимальным ПВ в семейку с полным лимитом. Возможно со сдачей в 2026 году. Выше однушки ничего не купить и скорее всего это будет только ПИК. Пример: ЖК Волжский парк
Вторая: купить с отделкой, ближе к метро (до 10 минут), можно попробовать пролезть в лимиты семейки и вложить около 3-4 млн в ПВ. Это тоже проекты ПИК, но в основном сдача в 2029 году. Пример: ЖК Амурский парк, ЖК Руставели 14 (новая очередь, старт осенью), ЖК на Селигерской (новая очередь, старт осенью)
Третья: без отделки, сдача 27-29 года, проекты комфорт / бизнес можно поискать. Чаще всего студии, в редком случае однушки. Пример: купил подборку из 8 объектов, выложу ее в комментариях.
Вот на самом деле и все. Цена как росла, так и растет. ПИК уже продает по 500к за метр квадратный в каких-то проектах...
Это мои итоги анализа. Есть у меня подписчики с семейкой, что получилось узнать вам?
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
Есть очевидные возможности для заработка, которые нужно просто брать и реализовывать. Одна из таких - это семейная ипотека или кредит по ставке 6%. Логика в том, что ты берешь кредит на 30 лет, который обесценивается из-за высокой инфляции.
В эти выходные разбирался с тем, какие ЖК и лоты можно купить. Основные параметры:
- Взять семейку с полным лимитом в 12 млн рублей
- Вложить минимум своих денег (не больше 3 млн рублей)
- Чтобы был ЖК с отделкой и чтобы платеж за аренду покрывал ипотеку (чтобы я вложил только ПВ).
Изучил много вариантов, пообщаться с 5-ю риелторами, вступил в несколько платных чатов по недвижимости. В общем проработал как мог, делюсь итогами.
Все что подходит под такие параметры и можно взять в семейку - сметают безумно быстро, на самом деле особо толкового ничего и нет. Отсюда появляется три стратегии:
Первая: купить с отделкой, относительно недалеко от метро (до 20 минут ходьбы), с минимальным ПВ в семейку с полным лимитом. Возможно со сдачей в 2026 году. Выше однушки ничего не купить и скорее всего это будет только ПИК. Пример: ЖК Волжский парк
Вторая: купить с отделкой, ближе к метро (до 10 минут), можно попробовать пролезть в лимиты семейки и вложить около 3-4 млн в ПВ. Это тоже проекты ПИК, но в основном сдача в 2029 году. Пример: ЖК Амурский парк, ЖК Руставели 14 (новая очередь, старт осенью), ЖК на Селигерской (новая очередь, старт осенью)
Третья: без отделки, сдача 27-29 года, проекты комфорт / бизнес можно поискать. Чаще всего студии, в редком случае однушки. Пример: купил подборку из 8 объектов, выложу ее в комментариях.
Вот на самом деле и все. Цена как росла, так и растет. ПИК уже продает по 500к за метр квадратный в каких-то проектах...
Это мои итоги анализа. Есть у меня подписчики с семейкой, что получилось узнать вам?
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
👍40🔥13❤1
Как узнать выручку магазина для создания ГАБа для себя или оценки конкурентов? 🤔
В субботу был на мероприятии, рассказали про очень интересный способ. Он конечно "на глазок", но я даже решил написать пост.
Итак, представим, что вы хотите открыть бизнес или купить коммерческое помещение. Надо оценить, сколько зарабатывают конкуренты в районе. Разберем на примере продуктового.
Алгоритм такой:
1. Идем в магазин, совершаем покупку и берем чек.
2. Далее скачиваем приложение "Проверка чеков"
3. Он выдает, какая идет смена, какой номер у чека (пример приложил).
4. Далее мы смотрим сколько магазин работает, например пол года и делим количество чеков на количество дней. Например было 237 смен, номер чека 134 в середине дня (который я приложил). Округлим до 200 чеков, как будто день закончился, чтобы было корректно.
5. Берем средний чек магазина (можно поискать в отчетах компаний или спросить у чата гпт). Например 600 рублей.
6. И потом перемножаем: 600 рублей * 200 чеков в день * 30 дней в месяце = 3 600 000 тыс. рублей в месяц с это кассы. Делаем так с другими, все складываем и получаем примерную выручку на глазок. А далее можно умножить на количество смен (в нашем случае их 237) или примерно 8 месяцев работы и примерно понять выручку с момента открытия / за период.
Не забываем, что вначале магазин работал хуже, потом раскачался и сейчас работает более эффективно, чем на старте.
Данный метод особенно может быть полезен, если вы думаете покупать или нет проект с привязкой к товарообороту.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
В субботу был на мероприятии, рассказали про очень интересный способ. Он конечно "на глазок", но я даже решил написать пост.
Итак, представим, что вы хотите открыть бизнес или купить коммерческое помещение. Надо оценить, сколько зарабатывают конкуренты в районе. Разберем на примере продуктового.
Алгоритм такой:
1. Идем в магазин, совершаем покупку и берем чек.
2. Далее скачиваем приложение "Проверка чеков"
3. Он выдает, какая идет смена, какой номер у чека (пример приложил).
4. Далее мы смотрим сколько магазин работает, например пол года и делим количество чеков на количество дней. Например было 237 смен, номер чека 134 в середине дня (который я приложил). Округлим до 200 чеков, как будто день закончился, чтобы было корректно.
5. Берем средний чек магазина (можно поискать в отчетах компаний или спросить у чата гпт). Например 600 рублей.
6. И потом перемножаем: 600 рублей * 200 чеков в день * 30 дней в месяце = 3 600 000 тыс. рублей в месяц с это кассы. Делаем так с другими, все складываем и получаем примерную выручку на глазок. А далее можно умножить на количество смен (в нашем случае их 237) или примерно 8 месяцев работы и примерно понять выручку с момента открытия / за период.
Не забываем, что вначале магазин работал хуже, потом раскачался и сейчас работает более эффективно, чем на старте.
Данный метод особенно может быть полезен, если вы думаете покупать или нет проект с привязкой к товарообороту.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
👍43🔥19❤10
На чем я потерял деньги за последние 3 года?
Плюс вести блог заключается в том, что много данных систематизируется (в том числе, чтобы было удобнее делать контент) и можно посмотреть на результы за промежуток времени.
Специально сделал в самом низу публичного портфеля отдельную вкладку «дефолты», все разбил по годам и что оказалось. По итогу почти все потери были только на беззалоговых займах…
Что имеем:
1. Проект «Морепродукты» - оказался самой большой пирамидой в Набережных Челнах. Собственники сидят в тюрьме, активы арестованы. Люди не вели нормально финансы и в какой-то момент влетели.
2. Проект «Промлесторг» - заемщик перестал платить с конца 2023 года. Я забрал почти все деньги (успел), но маленький кусочек подвис. С учетом процентов вышел в ноль. Люди судятся, но толку нет, поскольку нет активов.
3. Частный P2P заемщик - человек работал с криптой и зарабатывал на покупке продаже в паре рубль / USDT и на обмене денег людям. Пропал без вести…
4. Займ для строительства завода - собственники сидят в тюрьме, активы арестованы, я хожу по судам.
5. Проект «Поколение кофе» - собственник не cдается, пытается что-то сделать, но я думаю вернуть что-то там дело маловероятное. Списал эти деньги.
Что у нас получается в итоге: большинство или сидят / пропали без вести (эта категория ближе к мошенникам) или пытаются спасти проект, который с высокой долей вероятности спасти не возможно. Думаю в большинстве люди не имели хорошего финансового директора и по итогу влетели.
Вывод: если вы предприниматель - дорогие займы брать не стоит, они вас погубят. Если вы инвестор - займ без залога = потеря денег. Не сейчас, так в будущем.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
Плюс вести блог заключается в том, что много данных систематизируется (в том числе, чтобы было удобнее делать контент) и можно посмотреть на результы за промежуток времени.
Специально сделал в самом низу публичного портфеля отдельную вкладку «дефолты», все разбил по годам и что оказалось. По итогу почти все потери были только на беззалоговых займах…
Что имеем:
1. Проект «Морепродукты» - оказался самой большой пирамидой в Набережных Челнах. Собственники сидят в тюрьме, активы арестованы. Люди не вели нормально финансы и в какой-то момент влетели.
2. Проект «Промлесторг» - заемщик перестал платить с конца 2023 года. Я забрал почти все деньги (успел), но маленький кусочек подвис. С учетом процентов вышел в ноль. Люди судятся, но толку нет, поскольку нет активов.
3. Частный P2P заемщик - человек работал с криптой и зарабатывал на покупке продаже в паре рубль / USDT и на обмене денег людям. Пропал без вести…
4. Займ для строительства завода - собственники сидят в тюрьме, активы арестованы, я хожу по судам.
5. Проект «Поколение кофе» - собственник не cдается, пытается что-то сделать, но я думаю вернуть что-то там дело маловероятное. Списал эти деньги.
Что у нас получается в итоге: большинство или сидят / пропали без вести (эта категория ближе к мошенникам) или пытаются спасти проект, который с высокой долей вероятности спасти не возможно. Думаю в большинстве люди не имели хорошего финансового директора и по итогу влетели.
Вывод: если вы предприниматель - дорогие займы брать не стоит, они вас погубят. Если вы инвестор - займ без залога = потеря денег. Не сейчас, так в будущем.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
3👍66🔥23❤12
Минимализм — путь к богатству или оправдание жадности? 🤔
Я вернулся из поездки на Алтай, о которой расскажу чуть позже, и сразу записал видео. В нем я поделился двумя историями, каждая из которых раскрывает мой личный подход в создании благосостояния для себя и своей семьи.
Получилось очень душевно, да еще и на фоне красивых природных пейзажей. Так что если вам интересно узнать, где грань между разумной экономией и скупостью и это ли приносит истинное удовольствие от жизни, то приглашаю посмотреть моё новое видео по ссылке: https://youtu.be/o4C5rw50RTc?si=LvTZGOtZdIi331Y1
P.S. Пока выпустил только на YouTube, чуть позже загружу и на другие площадки.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
Я вернулся из поездки на Алтай, о которой расскажу чуть позже, и сразу записал видео. В нем я поделился двумя историями, каждая из которых раскрывает мой личный подход в создании благосостояния для себя и своей семьи.
Получилось очень душевно, да еще и на фоне красивых природных пейзажей. Так что если вам интересно узнать, где грань между разумной экономией и скупостью и это ли приносит истинное удовольствие от жизни, то приглашаю посмотреть моё новое видео по ссылке: https://youtu.be/o4C5rw50RTc?si=LvTZGOtZdIi331Y1
P.S. Пока выпустил только на YouTube, чуть позже загружу и на другие площадки.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
1🔥40👍10❤7
Что меня действительно удивляет, когда я общаюсь с опытными инвесторами?👇🏼
На днях была ситуация, почти час общался с человеком на тему разных инструментов, которые есть в его портфеле. Это и жилая недвижимость, и фондовый рынок, и крипта, и автомобили в такси. Однако когда я спросил, как он ведет свой портфель, в целом выяснилось - что никак.
То есть он понимает, что у него примерно есть, сколько это стоило на момент покупки и как это найти, но совсем отсутствует система и понимания структуры в целом. Меня это искренне поразило, поскольку капитал у человека был выше 200 млн рублей.
Не понимаю я, как можно управлять тем, что сам не контролируешь в полной мере. Зачем тратить время на поиск новой доходной сделки, если можно качественно поработать со своими активами, пересобрать их, поднять доходность, а что-то и вовсе продать.
После разговора я подумал, может, это какой-то частный случай. Написал своему знакомому Никите Семенову, он сопровождает состоятельных людей с капиталом от 3 млн $, рассказал ему о ситуации и знаете что? Он говорит, что это ТОП 1 встречающаяся проблема у людей с капиталом... То есть зачастую люди зарабатывать научились, а грамотно управлять фокуса не хватает.
Попросил Никиту поделиться опытом, в чем еще часто ошибаются состоятельные люди (и теряют на этом деньги). По итогу мы договорились провести целый ликбез по разбору самых популярных ошибок обеспеченных людей и опубликовать у него в канале в виде PDF-файлов.
Кому интересно, переходите, это действительно ценная информация:
— 10 самых распространенных ошибок состоятельных людей (и как их избежать)
— 25 вопросов себе/юристу/бухгалтеру о своем капитале
— Подробный гайд о том, как провести собственную диагностику капитала.
Ссылка на его канал: http://www.group-telegram.com/semionoof1
Возник вопрос к аудитории, только ответьте честно. А вы ведете учет капитала и как часто обновляете свои таблички?
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
На днях была ситуация, почти час общался с человеком на тему разных инструментов, которые есть в его портфеле. Это и жилая недвижимость, и фондовый рынок, и крипта, и автомобили в такси. Однако когда я спросил, как он ведет свой портфель, в целом выяснилось - что никак.
То есть он понимает, что у него примерно есть, сколько это стоило на момент покупки и как это найти, но совсем отсутствует система и понимания структуры в целом. Меня это искренне поразило, поскольку капитал у человека был выше 200 млн рублей.
Не понимаю я, как можно управлять тем, что сам не контролируешь в полной мере. Зачем тратить время на поиск новой доходной сделки, если можно качественно поработать со своими активами, пересобрать их, поднять доходность, а что-то и вовсе продать.
После разговора я подумал, может, это какой-то частный случай. Написал своему знакомому Никите Семенову, он сопровождает состоятельных людей с капиталом от 3 млн $, рассказал ему о ситуации и знаете что? Он говорит, что это ТОП 1 встречающаяся проблема у людей с капиталом... То есть зачастую люди зарабатывать научились, а грамотно управлять фокуса не хватает.
Попросил Никиту поделиться опытом, в чем еще часто ошибаются состоятельные люди (и теряют на этом деньги). По итогу мы договорились провести целый ликбез по разбору самых популярных ошибок обеспеченных людей и опубликовать у него в канале в виде PDF-файлов.
Кому интересно, переходите, это действительно ценная информация:
— 10 самых распространенных ошибок состоятельных людей (и как их избежать)
— 25 вопросов себе/юристу/бухгалтеру о своем капитале
— Подробный гайд о том, как провести собственную диагностику капитала.
Ссылка на его канал: http://www.group-telegram.com/semionoof1
Возник вопрос к аудитории, только ответьте честно. А вы ведете учет капитала и как часто обновляете свои таблички?
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
👍21🔥14❤7