Плавильный котёл

Льготная ипотека как токсичный актив

Льготная ипотека становится привилегией, а не социальной нормой.
Если раньше это был «массовый продукт» — теперь это будет «кредит для избранных». И чем выше ставка ЦБ и меньше субсидий от застройщиков, тем жестче будет отбор

Кредит на квартиру по ставке 6% при ключевой 16% — в условиях России это не социальная поддержка, а способ переложить рыночные издержки на госбюджет и банковскую систему. То, что сейчас происходит с программами льготной ипотеки, включая семейную, — симптом перегрева и одновременно начало отката. И первым об этом открыто сказал Минфин: банки больше не готовы быть последней линией субсидирования.

До недавнего времени экономику таких программ удерживала теневая подушка — комиссии, которые застройщики платили банкам за оформление льготных ипотек. Это компенсировало разницу между ставкой Центробанка и той, которую банк предлагал заемщику. Сейчас рынок от этой практики отказался под давлением Банка России. И как только комиссии исчезли, банкам стало невыгодно держать льготную ипотеку на балансе. Они не могут зарабатывать ни на проценте, ни на комиссии, ни на объеме: маржа обнулилась.

Банковская логика проста: если актив убыточен, его надо ограничить. В ход пошли классические меры — ужесточение условий, повышение первоначального взноса, отбор по платежеспособности. Это уже не про доступность жилья, это про управление рисками. Фактически — де-факто, если не де-юре — банковская система начала отключение от льготных программ.

Государство, разумеется, может включить административный рычаг. В ЦБ уже грозятся отключать от участия в программах тех, кто попытается вернуть скрытые комиссии. Но это лишь усугубит парадокс: чем активнее государство будет пытаться удержать льготную ипотеку в её текущем виде, тем больше она будет напоминать финансовую пирамиду.

Сейчас ипотека — это не инструмент социального выравнивания, а фактор ценового пузыря. Доля субсидируемых кредитов уже превысила 50% от общего объема — и продолжает расти. Рынок первичного жилья перестал быть конкурентным и стал льготозависимым. Девелоперы больше ориентируются не на спрос, а на доступ к дешёвому кредитному ресурсу у конечного покупателя.

Минфин неслучайно заговорил о нормализации — он пытается поставить тормоза на модели, которая в долгосрочной перспективе ведет к социальной и финансовой неустойчивости. Более того, если Центробанк действительно пойдёт на понижение ключевой ставки во второй половине года (а такие ожидания есть), спрос вернется и на коммерческую ипотеку. Тогда необходимость в гипертрофированной льготной поддержке отпадёт сама собой.

Ипотека в России должна быть рыночной — с разумными ставками, прозрачными условиями и ответственными заемщиками. А не превращаться в инструмент искусственного разгона девелоперских прибылей под соусом социальной политики. В противном случае, как бы это ни называлось, речь будет идти не о поддержке семей, а о государственной капитализации строительного сектора за счет инфляционного будущего.

В сухом остатке — всё просто и неприятно. Если вы не из Москвы, не айтишник и не получаете в белую больше средней зарплаты по региону — ваши шансы взять льготную ипотеку резко падают.

Хочешь квартиру по льготной ипотеке?

Будь молод, здоров, без долгов и с белой зарплатой.
Остальные — добро пожаловать в очередь на вторичку. Или на съём.

Telegram

PZDC

Российские банки могут ограничить выдачи льготной ипотеки, в том числе семейной. Такие риски увидел Минфин после отказа рынка от взимания комиссий с застройщиков. Кроме того, теперь банки могут ужесточить стандарты выдач льготной ипотеки. «В планах увеличить…

www.group-telegram.com/us/plavkotell.com/12748

4.18K viewsJun 17 at 09:44

Льготная ипотека как токсичный актив

Льготная ипотека становится привилегией, а не социальной нормой.
Если раньше это был «массовый продукт» — теперь это будет «кредит для избранных». И чем выше ставка ЦБ и меньше субсидий от застройщиков, тем жестче будет отбор

Кредит на квартиру по ставке 6% при ключевой 16% — в условиях России это не социальная поддержка, а способ переложить рыночные издержки на госбюджет и банковскую систему. То, что сейчас происходит с программами льготной ипотеки, включая семейную, — симптом перегрева и одновременно начало отката. И первым об этом открыто сказал Минфин: банки больше не готовы быть последней линией субсидирования.

До недавнего времени экономику таких программ удерживала теневая подушка — комиссии, которые застройщики платили банкам за оформление льготных ипотек. Это компенсировало разницу между ставкой Центробанка и той, которую банк предлагал заемщику. Сейчас рынок от этой практики отказался под давлением Банка России. И как только комиссии исчезли, банкам стало невыгодно держать льготную ипотеку на балансе. Они не могут зарабатывать ни на проценте, ни на комиссии, ни на объеме: маржа обнулилась.

Банковская логика проста: если актив убыточен, его надо ограничить. В ход пошли классические меры — ужесточение условий, повышение первоначального взноса, отбор по платежеспособности. Это уже не про доступность жилья, это про управление рисками. Фактически — де-факто, если не де-юре — банковская система начала отключение от льготных программ.

Государство, разумеется, может включить административный рычаг. В ЦБ уже грозятся отключать от участия в программах тех, кто попытается вернуть скрытые комиссии. Но это лишь усугубит парадокс: чем активнее государство будет пытаться удержать льготную ипотеку в её текущем виде, тем больше она будет напоминать финансовую пирамиду.

Сейчас ипотека — это не инструмент социального выравнивания, а фактор ценового пузыря. Доля субсидируемых кредитов уже превысила 50% от общего объема — и продолжает расти. Рынок первичного жилья перестал быть конкурентным и стал льготозависимым. Девелоперы больше ориентируются не на спрос, а на доступ к дешёвому кредитному ресурсу у конечного покупателя.

Минфин неслучайно заговорил о нормализации — он пытается поставить тормоза на модели, которая в долгосрочной перспективе ведет к социальной и финансовой неустойчивости. Более того, если Центробанк действительно пойдёт на понижение ключевой ставки во второй половине года (а такие ожидания есть), спрос вернется и на коммерческую ипотеку. Тогда необходимость в гипертрофированной льготной поддержке отпадёт сама собой.

Ипотека в России должна быть рыночной — с разумными ставками, прозрачными условиями и ответственными заемщиками. А не превращаться в инструмент искусственного разгона девелоперских прибылей под соусом социальной политики. В противном случае, как бы это ни называлось, речь будет идти не о поддержке семей, а о государственной капитализации строительного сектора за счет инфляционного будущего.

В сухом остатке — всё просто и неприятно. Если вы не из Москвы, не айтишник и не получаете в белую больше средней зарплаты по региону — ваши шансы взять льготную ипотеку резко падают.

Хочешь квартиру по льготной ипотеке?

Будь молод, здоров, без долгов и с белой зарплатой.
Остальные — добро пожаловать в очередь на вторичку. Или на съём.

BY Плавильный котёл