Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

📌Большие форматы магазинов:

Сегодня поговорим про помещения готового арендного бизнеса, больших форматов: 350–600 м2 с качественными арендаторами лидерами ритейл рынка: Пятёрочка, Магнит, Лента и пр.

Очень часто вижу, что многие брокеры активно нахваливают идею покупки таких объектов как сверхнадёжных объектов готового арендного бизнеса. У этого формата есть не только плюсы, но минусы, сегодня об этом и поговорим.

👍Плюсы:
🔸Удобно формировать портфель из больших форматов магазинов, кажется, что 1–2 пятёрочек хватить для формирования
🔸Помещений большого формата, как правило, ограниченное количество, в любом ЖК, определённая уникальность предложения.
🔸Надёжность оператора, инвестиции в открытие большого магазина у ретейлера значительны.

👎Минусы:
🔸Нет, ценовой премии за риск. Почему-то Пятёрочки и Магниты продаются с окупаемостью в среднем 12 лет.
🔸Сложность в проведении без болезненной ротации арендатора, если, к примеру, от вас съезжает или присылает письмо о понижении ставки аренды. Потенциальных арендаторов на формат 350+ м2 гораздо меньше, чем на небольшие площади около 100 м2.
🔸Среди операторов тоже есть более эффективные и менее эффективные компании, например, Х5 самый в целом самый эффективный из ритейлеров, все остальные варианты менее интересны(
🔸Ликвидность ниже, меньше потенциальных покупателей в бюджете от 100+ млн рублей, особенно в регионах.
🔸При необходимости высвободить часть капитала из недвижимости нужно продавать весь объект.

💰Угрозы:
🔸Большинство рисков, которые вижу, связаны с факторами потенциального давления на выручку магазинов в будущем.
🔸Развитие онлайн-доставки: Ozon, Самокат, Сбермаркет и прочие.
🔸Развитие дискаунт сетей: Чижик, Моя цена, Светофор и пр.
🔸Развитие малых торговых форматов, специализированных и нет: около, красное и белое, авокадо, первым делом и прочие.
🔸Сложность в нарезке помещения на небольшие площади без потерь и общих зон.

💰Возможности:
🔸Продуктовые сети дают ставку от РТО, определённая страховка от инфляции.
🔸Мой опыт работы в недвижимости говорит: как только меняются тренды, большие площади становятся проблемой для собственника, а при отсутствии нормальной нарезки и потенциальной смены концепции.

💰Итог: нет ценовой премии за риск и большой формат. Текущая стабильность, но тренды против больших форматов. Нет возможности гибко управлять портфелем объектов, в случае необходимости что-то продать быстро и желательно с минимальным дисконтом к рынку.

👉Ваши идеи и мнения пишите в комментариях.
 
#ГАБ #ритейл

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Telegram

Клуб Инвесторов в недвижимость - мод. Виталий Денисов | Надежные инвестиции в недвижимость

Клуб инвесторов в проекты в недвижимости. Обсуждение проектов и общение инвесторов. Надёжные инвестиции в недвижимость, без хайп и скам проектов.

👍18😎1

www.group-telegram.com/us/thebestinvestru.com/785

1.52K viewsВиталий Денисов, edited  Jun 25, 2024 at 05:33

📌Большие форматы магазинов:

Сегодня поговорим про помещения готового арендного бизнеса, больших форматов: 350–600 м2 с качественными арендаторами лидерами ритейл рынка: Пятёрочка, Магнит, Лента и пр.

Очень часто вижу, что многие брокеры активно нахваливают идею покупки таких объектов как сверхнадёжных объектов готового арендного бизнеса. У этого формата есть не только плюсы, но минусы, сегодня об этом и поговорим.

👍Плюсы:
🔸Удобно формировать портфель из больших форматов магазинов, кажется, что 1–2 пятёрочек хватить для формирования
🔸Помещений большого формата, как правило, ограниченное количество, в любом ЖК, определённая уникальность предложения.
🔸Надёжность оператора, инвестиции в открытие большого магазина у ретейлера значительны.

👎Минусы:
🔸Нет, ценовой премии за риск. Почему-то Пятёрочки и Магниты продаются с окупаемостью в среднем 12 лет.
🔸Сложность в проведении без болезненной ротации арендатора, если, к примеру, от вас съезжает или присылает письмо о понижении ставки аренды. Потенциальных арендаторов на формат 350+ м2 гораздо меньше, чем на небольшие площади около 100 м2.
🔸Среди операторов тоже есть более эффективные и менее эффективные компании, например, Х5 самый в целом самый эффективный из ритейлеров, все остальные варианты менее интересны(
🔸Ликвидность ниже, меньше потенциальных покупателей в бюджете от 100+ млн рублей, особенно в регионах.
🔸При необходимости высвободить часть капитала из недвижимости нужно продавать весь объект.

💰Угрозы:
🔸Большинство рисков, которые вижу, связаны с факторами потенциального давления на выручку магазинов в будущем.
🔸Развитие онлайн-доставки: Ozon, Самокат, Сбермаркет и прочие.
🔸Развитие дискаунт сетей: Чижик, Моя цена, Светофор и пр.
🔸Развитие малых торговых форматов, специализированных и нет: около, красное и белое, авокадо, первым делом и прочие.
🔸Сложность в нарезке помещения на небольшие площади без потерь и общих зон.

💰Возможности:
🔸Продуктовые сети дают ставку от РТО, определённая страховка от инфляции.
🔸Мой опыт работы в недвижимости говорит: как только меняются тренды, большие площади становятся проблемой для собственника, а при отсутствии нормальной нарезки и потенциальной смены концепции.

💰Итог: нет ценовой премии за риск и большой формат. Текущая стабильность, но тренды против больших форматов. Нет возможности гибко управлять портфелем объектов, в случае необходимости что-то продать быстро и желательно с минимальным дисконтом к рынку.

👉Ваши идеи и мнения пишите в комментариях.
 
#ГАБ #ритейл

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

BY Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты