DA Economics

🏠 Уроки кризиса не выучены: что не так с ипотечной системой США?

⏰ Прошло 16 лет после мирового финансового кризиса, а ключевые проблемы ипотечной системы США, связанные с гигантами Fannie Mae и Freddie Mac, так и не решены. Сегодня эти две компании стоят за примерно 70% всех ипотек в Америке. Они не выдают кредиты напрямую, а покупают их у кредиторов, объединяют в ценные бумаги и продают инвесторам с гарантией. Эта система позволяет 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой быть широко доступными. В совокупности они гарантируют ипотечные ценные бумаги на сумму 7 трлн долл. Это больше, чем весь непогашенный государственный долг любой страны, кроме самой Америки.

⚫️Идея приватизировать этих гигантов, снова и снова возникающая в политических кругах, несет в себе огромные риски. Любой, кто захочет приватизировать Fannie и Freddie, должен будет решить, что делать с этими 7-ю трлн долл. существующих гарантий. Более того, надо решить, что делать с будущими гарантиями. Без государственной поддержки ипотечные кредиты станут дороже. Это также сделает 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, основу американского рынка жилья, менее доступной. Попытка заменить государственную гарантию частным капиталом в больших масштабах может привести к тому, что система станет более хрупкой.

📉 После кризиса 2008 года Fannie и Freddie были взяты под госконтроль, и с тех пор их прибыль идет в казну. За последнее десятилетие они перечислили казначейству более 200 млрд долл. сверх того, что было необходимо для их спасения. Несмотря на это, их правовой статус остается в подвешенном состоянии. Они остаются в «консервации», правовом чистилище, которое должно было быть временным. Они работают как госучреждения, но их акции по-прежнему торгуются, как если бы они были частными компаниями. Любая попытка реформирования упирается в фундаментальный вопрос: кто должен нести риск на рынке ипотечного кредитования?

💼 Масштаб проблемы настолько велик, что любая ошибка может иметь катастрофические последствия не только для американской, но и для мировой финансовой системы, вызвать цепную реакцию. Инвесторы по всему миру, включая иностранные центральные банки, держат эти бумаги в качестве безопасных активов. Потеря доверия к этим бумагам может привести к глобальной распродаже активов. Поэтому вопрос о будущем Fannie и Freddie — это не просто внутренний вопрос США.

🗝Таким образом, спустя 16 лет после кризиса, ипотечная система США по-прежнему зависит от двух гигантов с неопределенным будущим. Тем временем, ситуация на ипотечном рынке США ухудшается из-за высоких ставок (недавнее снижение ставки ФРС на 0,25% ситуацию не изменило). Их скачок в 2022 г. до уровня свыше 6,5% (рис.) вызвал трудности как для покупателей, так и для продавцов недвижимости, заставляя многих искать обходные пути, чтобы смягчить удары по своим ежемесячным платежам. В декабре 2022 г. 3/4 застройщиков предлагали программы «buydown» для поддержки продаж, обеспечивая временное снижение процентных ставок по кредитам. Однако, такие программы стали своего рода «ловушкой» для покупателей: те, кто воспользовался временными льготами в 2022 и 2023 гг., столкнулись с тем, что их ставки в дальнейшем возвращаются к высоким значениям, а рефинансирование для снижения платежей пока недоступно.

🗂️ Источники:
1. To sell Fannie and Freddie, Trump must answer a $7trn question // The Economist. – 2025. – 14 August.
2. The mortgage buydown backfire. Business Insider. Aug 20, 2025.
3. Mortgage Rates Level Off. Freddie Mac. Aug 21, 2025

#США #кредит

Please open Telegram to view this post

VIEW IN TELEGRAM

❤5👍1

www.group-telegram.com/us/DA_Economics.com/1580

320 viewsSep 19 at 12:38

🏠 Уроки кризиса не выучены: что не так с ипотечной системой США?

⏰ Прошло 16 лет после мирового финансового кризиса, а ключевые проблемы ипотечной системы США, связанные с гигантами Fannie Mae и Freddie Mac, так и не решены. Сегодня эти две компании стоят за примерно 70% всех ипотек в Америке. Они не выдают кредиты напрямую, а покупают их у кредиторов, объединяют в ценные бумаги и продают инвесторам с гарантией. Эта система позволяет 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой быть широко доступными. В совокупности они гарантируют ипотечные ценные бумаги на сумму 7 трлн долл. Это больше, чем весь непогашенный государственный долг любой страны, кроме самой Америки.

⚫️Идея приватизировать этих гигантов, снова и снова возникающая в политических кругах, несет в себе огромные риски. Любой, кто захочет приватизировать Fannie и Freddie, должен будет решить, что делать с этими 7-ю трлн долл. существующих гарантий. Более того, надо решить, что делать с будущими гарантиями. Без государственной поддержки ипотечные кредиты станут дороже. Это также сделает 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, основу американского рынка жилья, менее доступной. Попытка заменить государственную гарантию частным капиталом в больших масштабах может привести к тому, что система станет более хрупкой.

📉 После кризиса 2008 года Fannie и Freddie были взяты под госконтроль, и с тех пор их прибыль идет в казну. За последнее десятилетие они перечислили казначейству более 200 млрд долл. сверх того, что было необходимо для их спасения. Несмотря на это, их правовой статус остается в подвешенном состоянии. Они остаются в «консервации», правовом чистилище, которое должно было быть временным. Они работают как госучреждения, но их акции по-прежнему торгуются, как если бы они были частными компаниями. Любая попытка реформирования упирается в фундаментальный вопрос: кто должен нести риск на рынке ипотечного кредитования?

💼 Масштаб проблемы настолько велик, что любая ошибка может иметь катастрофические последствия не только для американской, но и для мировой финансовой системы, вызвать цепную реакцию. Инвесторы по всему миру, включая иностранные центральные банки, держат эти бумаги в качестве безопасных активов. Потеря доверия к этим бумагам может привести к глобальной распродаже активов. Поэтому вопрос о будущем Fannie и Freddie — это не просто внутренний вопрос США.

🗝Таким образом, спустя 16 лет после кризиса, ипотечная система США по-прежнему зависит от двух гигантов с неопределенным будущим. Тем временем, ситуация на ипотечном рынке США ухудшается из-за высоких ставок (недавнее снижение ставки ФРС на 0,25% ситуацию не изменило). Их скачок в 2022 г. до уровня свыше 6,5% (рис.) вызвал трудности как для покупателей, так и для продавцов недвижимости, заставляя многих искать обходные пути, чтобы смягчить удары по своим ежемесячным платежам. В декабре 2022 г. 3/4 застройщиков предлагали программы «buydown» для поддержки продаж, обеспечивая временное снижение процентных ставок по кредитам. Однако, такие программы стали своего рода «ловушкой» для покупателей: те, кто воспользовался временными льготами в 2022 и 2023 гг., столкнулись с тем, что их ставки в дальнейшем возвращаются к высоким значениям, а рефинансирование для снижения платежей пока недоступно.

🗂️ Источники:
1. To sell Fannie and Freddie, Trump must answer a $7trn question // The Economist. – 2025. – 14 August.
2. The mortgage buydown backfire. Business Insider. Aug 20, 2025.
3. Mortgage Rates Level Off. Freddie Mac. Aug 21, 2025

#США #кредит