Артем Цогоев | Недвижимость

🔍 Как консалтинговые компании определяют ставки капитализации (доходность объектов недвижимости)? Иными словами, откуда они знают какую доходность хочет получать инвестор Борис Маркович когда рассматривает покупку ТЦ в центре Коммунарки?

☝️Начал я тут.

📊 Ведущие мировые консалтинговые компании в сфере недвижимости (Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Avison Young и другие) и их российские коллеги используют комплексную методологию для определения и прогнозирования ставок капитализации:

1️⃣ Анализ реальных сделок. Консалтинговые компании имеют доступ к большому массиву данных о транзакциях. Это позволяет им выявлять реальные тренды, не зависящие от субъективных оценок. Сделки анализируются с учетом особенностей объектов, условий аренды и прочих моментов.

2️⃣ Мониторинг экспонируемых объектов. Консультанты постоянно отслеживают предложения на рынке и сопоставляют запрашиваемые цены с реальной доходностью активов. Cushman & Wakefield, например, собирает данные о диапазонах ставок капитализации, по которым различные активы могут быть реализованы на текущем рынке. Это помогает выявить расхождения между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей.

3️⃣ Регулярные опросы участников рынка. CBRE проводит опросы среди более чем 250 профессионалов в сфере недвижимости для своего Cap Rate Survey (CRS), собирая 3600 оценок ставок капитализации по более чем 50 географическим рынкам.

4️⃣ Эконометрические модели. Например, JLL для прогнозов ставок капитализации применяет сложные модели, учитывающие взаимосвязь между макроэкономическими показателями и доходностью недвижимости.

5️⃣ Корреляция с другими инвестиционными инструментами. В США есть прочная, признаваемая большинством консультантов, связь между стоимостью денег, доходностью некоторых инвестиционных инструментов и ставками капитализации объектов недвижимости (про Россию я уже писал - подобной связи у нас нет)

⚖️ Все консультанты регулярно пересматривают свои методы оценки cap rate, принимая во внимание различные внутренние или внешние факторы, которые могут существенно повлиять на ставки капитализации.

www.group-telegram.com/us/atsogoev.com/7597

2.0K viewsedited  May 5 at 05:55

🔍 Как консалтинговые компании определяют ставки капитализации (доходность объектов недвижимости)? Иными словами, откуда они знают какую доходность хочет получать инвестор Борис Маркович когда рассматривает покупку ТЦ в центре Коммунарки?

☝️Начал я тут.

📊 Ведущие мировые консалтинговые компании в сфере недвижимости (Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Avison Young и другие) и их российские коллеги используют комплексную методологию для определения и прогнозирования ставок капитализации:

1️⃣ Анализ реальных сделок. Консалтинговые компании имеют доступ к большому массиву данных о транзакциях. Это позволяет им выявлять реальные тренды, не зависящие от субъективных оценок. Сделки анализируются с учетом особенностей объектов, условий аренды и прочих моментов.

2️⃣ Мониторинг экспонируемых объектов. Консультанты постоянно отслеживают предложения на рынке и сопоставляют запрашиваемые цены с реальной доходностью активов. Cushman & Wakefield, например, собирает данные о диапазонах ставок капитализации, по которым различные активы могут быть реализованы на текущем рынке. Это помогает выявить расхождения между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей.

3️⃣ Регулярные опросы участников рынка. CBRE проводит опросы среди более чем 250 профессионалов в сфере недвижимости для своего Cap Rate Survey (CRS), собирая 3600 оценок ставок капитализации по более чем 50 географическим рынкам.

4️⃣ Эконометрические модели. Например, JLL для прогнозов ставок капитализации применяет сложные модели, учитывающие взаимосвязь между макроэкономическими показателями и доходностью недвижимости.

5️⃣ Корреляция с другими инвестиционными инструментами. В США есть прочная, признаваемая большинством консультантов, связь между стоимостью денег, доходностью некоторых инвестиционных инструментов и ставками капитализации объектов недвижимости (про Россию я уже писал - подобной связи у нас нет)

⚖️ Все консультанты регулярно пересматривают свои методы оценки cap rate, принимая во внимание различные внутренние или внешние факторы, которые могут существенно повлиять на ставки капитализации.

BY Артем Цогоев | Недвижимость