group-telegram.com/Vnu4ka_Jjacobs/1556
Last Update:
Отрицательная собственность
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
BY Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города
Share with your friend now:
group-telegram.com/Vnu4ka_Jjacobs/1556