🏨 Минус 22 миллиона, но гости в восторге. Честный разбор проекта #Ахтари

Осенью 2023 года мы объявили о начале проекта по редевелопменту самой заметной гостиницы города Приморско-Ахтарск.

(Полная история — по тэгу #Ахтари)

Подвожу итоги: чем гордимся и где облажались.


💣 Что пошло не так:

— Перерасход: +22 млн к бюджету (спойлер: компенсировали ростом цен на номера)

— Продажи: доля ипотеки рухнула с 90% до нуля из-за высоких ставок

— Краудфандинг: инвестиционная платформа, которую планировали задействовать для привлечения инвесторов, привлекла значительно меньше средств, чем обещала, а потом вовсе попала под отзыв лицензии

— Сроки: растянулись дольше, чем планировали (гостиницу открыли в срок, но часть номеров и услуг сначала не работали)

— Согласования: пришлось глубже погрузиться в работу с госорганами и местной администрацией

— Сюрпризы после демонтажа: выявили большой объем скрытых работ по замене коммуникаций


💰 На чём именно "улетел" бюджет:

— Финансовые издержки — незапланированные займы из-за отставания продаж

— Инженерные сюрпризы — пришлось полностью менять электрику, канализацию и вентиляцию (типично для старых зданий)

— Технические просчеты — обнаружили проблемы с гидроизоляцией фасада, пришлось переделывать

— Недооценка общих зон — изначально заложили мало на ремонт мест общего пользования

— Дизайнерские "хотелки" — не проверили заранее стоимость дорогих отделочных материалов из проекта


💪 Почему я всё равно горжусь проектом:

— Создали флагманский продукт — и самим приятно, и показать никому не стыдно

— Дали хорошую экономику владельцам номеров (Для тех, кто заходит сейчас по конечным ценам, ожидаем доходность 13% в этом году и 16-17% в следующем. Для тех, кто заходил на котловане — соответственно 18% и 23-24%.)

— Гости и владельцы номеров пишут восторженные отзывы (см. видео и картинки вверху). Потихоньку формируем базу повторников — тех, кто приезжает уже не первый раз!

— Полностью перестроили систему продаж под новые реалии


🫤 Кто пока не прыгает от счастья:

— Инвесторы, ожидавшие более быстрого выхода (простите, друзья — высокие ставки влияют на всех 🙏)

— Наша команда — большая часть вознаграждения у нас всё ещё впереди, когда мы продадим все принадлежащие нам номера

Тем не менее, в этом месяце две сделки — продали один наш номер и один инвесторский.

Рынок потихоньку оживает, ну и продавать готовый успешный проект проще, чем мечты. :)


✍️ Три главных урока для девелопера:

1. "Бюджет всегда врёт" — затраты растут быстрее плана, а доходы приходят медленнее. Надо всегда щедро закладывать резервы на перерасход и подушку безопасности на кассовые разрывы.

2. "Качество окупается" — каждый вложенный в продукт рубль возвращается через продажи. Когда потенциальный покупатель видит работающий отель с довольными гостями, решение о покупке принимается быстрее.

3. "Азов — недооцененная жемчужина" для отельного бизнеса:
— Набережная как в Европе
— Архитектура 19 века как машина времени
— Местная кухня — пальчики оближешь
— Комфорт на уровне хороших курортов


🎁 Специально для подписчиков канала:

Хочу, чтобы вы сами оценили результат нашей работы.

Дарю всем подписчикам скидку 10% на проживание этим летом!

Для бронирования:

1. звоните или пишите в WhatsApp на любой номер, указанный в контактах на сайте https://spa-hotel-ahtari.ru

2. и называйте промокод "Редевест".

Всех обнял! 💋