Unexpected Value

Unexpected Value

Небольшая серия, где сформулируем наши ожидания от рынка жилья на ближайшие 2-3 года (и вообще будем как-то структурировать нарративы про стройку и про банки раздельно). Начнем со структуры предложения. Ранее мы писали о том, что не стоит ждать снижения цен…

При этом в 2021 и 2022 запуски были на высоком уровне: порядка 42 млн кв. м. В 2024 мы пока ждем ввод 3.9 тысячи объектов (-25% к уровню 2023, но это падение будет сглажено переносом вводов). Откуда расхождение? Средний срок до ввода в эксплуатацию увеличился примерно на 10%. То есть у нас одновременно растёт количество объектов, до ввода которых остается меньше года, и количество объектов с датой ввода через 3 года и больше. А тех, кто в середине (2024, 2025) сейчас относительно меньше, чем было в прошлом и позапрошлом году.

Здесь возникает конфликт между рыночным равновесием и стратегией развития отрасли. Снижение спроса сейчас будет компенсировано снижением предложения в следующем году. Но это не позволяет наращивать объемы текущего строительства, чтобы к 2030 году выйти на плановые 120 тысяч квадратов. Имеющийся жилой фонд старый и не лучшего качества. Рынок готов поглощать новостройки, но без растущих цен этого не достичь. И если государство решит, увидев затухающую динамику в 23 году, поддержать отрасль за счет очередного раунда льготных программ, то оно создаст повышенный спрос на дефицитные объекты в стадии высокой строительной готовности в 24. Цены на них, разумеется, улетят в небеса (хотя казалось бы, куда больше). Но это слабо поможет долгосрочному развитию. Об этом еще в 2020 году писал ЦБ.

Какие выводы:
👉нестабильное стимулирование спроса де-факто приводит к прямой поддержке застройщиков с наибольшим количеством объектов в высокой стадии стройготовности, а издержки перекладываются на потребителей и застройщиков с объектами в низкой стадии стройготовности (и бюджет, конечно же)
👉с учетом покупательной способности населения, текущих цен, процентных ставок и структуры предложения сейчас рынок находится в равновесии.
👉даже при таких предпосылках идея покупать жилья в инвестиционных целях неочевидна, потому что зависит от политических решений

Другие риски:
👉рост ставок в экономике
👉наличие бюджетных средств для финансирования имеющихся программ
👉постоянно меняющиеся правила игры.

#жилье

www.group-telegram.com/hk/unexpectedvalue.com/112

2.6K viewsedited  May 16, 2023 at 07:54

При этом в 2021 и 2022 запуски были на высоком уровне: порядка 42 млн кв. м. В 2024 мы пока ждем ввод 3.9 тысячи объектов (-25% к уровню 2023, но это падение будет сглажено переносом вводов). Откуда расхождение? Средний срок до ввода в эксплуатацию увеличился примерно на 10%. То есть у нас одновременно растёт количество объектов, до ввода которых остается меньше года, и количество объектов с датой ввода через 3 года и больше. А тех, кто в середине (2024, 2025) сейчас относительно меньше, чем было в прошлом и позапрошлом году.

Здесь возникает конфликт между рыночным равновесием и стратегией развития отрасли. Снижение спроса сейчас будет компенсировано снижением предложения в следующем году. Но это не позволяет наращивать объемы текущего строительства, чтобы к 2030 году выйти на плановые 120 тысяч квадратов. Имеющийся жилой фонд старый и не лучшего качества. Рынок готов поглощать новостройки, но без растущих цен этого не достичь. И если государство решит, увидев затухающую динамику в 23 году, поддержать отрасль за счет очередного раунда льготных программ, то оно создаст повышенный спрос на дефицитные объекты в стадии высокой строительной готовности в 24. Цены на них, разумеется, улетят в небеса (хотя казалось бы, куда больше). Но это слабо поможет долгосрочному развитию. Об этом еще в 2020 году писал ЦБ.

Какие выводы:
👉нестабильное стимулирование спроса де-факто приводит к прямой поддержке застройщиков с наибольшим количеством объектов в высокой стадии стройготовности, а издержки перекладываются на потребителей и застройщиков с объектами в низкой стадии стройготовности (и бюджет, конечно же)
👉с учетом покупательной способности населения, текущих цен, процентных ставок и структуры предложения сейчас рынок находится в равновесии.
👉даже при таких предпосылках идея покупать жилья в инвестиционных целях неочевидна, потому что зависит от политических решений

Другие риски:
👉рост ставок в экономике
👉наличие бюджетных средств для финансирования имеющихся программ
👉постоянно меняющиеся правила игры.

#жилье

BY Unexpected Value