Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Интересно, при каком курсе доллара в текущей ситуации продавцы начнут пробовать переписывать ценники? Я сейчас буду говорить про вторичку.

В 20-м году рост с 68 до 80 за июнь-сентябрь стал одним из трех существенных факторов, которые толкнули цены вверх
в 22-м был резкий рост за месяц с 75 до 120 и тоже рост цен
в конце 14-го, кстати, тоже такое было.

И что тут важно. Важно то, что рынок у нас рублевый. Поэтому рост или падение цен на недвижимость в эти годы связаны с изменением курса доллара не на прямую, а косвенно. Чистой воды психологическое воздействие, в том числе через показатель экономических или геополитических проблем. Реальных или выдуманных - это уже не важно.

В 2020-м году - это было дополнительным фоном после резкого притока спроса, сформированного локдауном и на фоне "атаки" застройщиков во всех СМИ о грядущем росте цен.
В 2022-м дополнительным паническим фоном.
В 2014-м показателем экономических проблем.

Причем, нужно обратить внимание на то, что в 2022-м и 2014-х годах, после подскока цен следовало падение.
В 2020-м этого не было.

Почему? Потому что в 2020-м были все основания для роста цены. Был создан потенциал для этого. С 2017 по 2019 цены не росли, а инфляция была. Это и был потенциал.

2014-й и 2022-й - это годы, следующие за ростом цен. Т.е. цены росли в какой-то период, потом подскок цен, затем падение. Потенциала к дальнейшему росту цен не было. А предпосылки для падения цены были. И они реализовывались после подскока.

Что у нас сегодня? Сегодня, на мой взгляд, есть потенциал к росту. Мы по сути в ситуации, как перед 2020-м годом. Цены упали, далее был небольшой рост и уже год на одном уровне. Но уровень цен начала 2022-го, в целом, так и не достигнут.

Т.е. у нас условно цены на одном уровне уже три года, и это на фоне высокой инфляции в сопровождении с ростом денежной массы и увеличением дохода граждан. Т.е. создан серьезный потенциал к росту, который сдерживается высокими ставками по кредитам и депозитам. А так же психологией покупателей, которые всё ещё ждут падения цен.

Причем у всех есть консенсус по этому поводу. Даже покупатели, которые ждут дальнейшего падения считают, что падение должно быть, потому что нет ипотеки. А когда она появится цены взлетят.

Я бы, поспорил по поводу "взлетят" на фоне явной подготовки ЦБ к тому, чтобы не взлетели через ограничение кредитования. Но краник-то будет приоткрыт.

И как мне видится, сегодня баланс спроса и предложения явно не на стороне покупателей. Любая паника сдернет спрос. А на фоне дефицита предложения это приведет к его существенному сокращению и естественному росту цены. Т.е. дефицит покупателей станет менее дефицитным, а дефицит предложения усилится.

Мое мнение было, что ключевая в уровне 25% будет одним из таких факторов. Если доллар продолжит расти, то эти 25% мы вполне можем увидеть 20 декабря. Но вот на каком уровне цены за доллар, она станет дополнительным паническим фактором? У меня в голове цифра в районе 120 рублей за доллар. А у вас?

Единственно, оговорюсь, что мне пока не верится, с учетом всех факторов, в повторение 2020-2021 по динамике цен. А вот компенсацию накопленной инфляции вполне допускаю.

@expertned

👍21🔥8❤6👏1

www.group-telegram.com/sa/expertned.com/2424

2.21K viewsNov 22, 2024 at 11:14

Интересно, при каком курсе доллара в текущей ситуации продавцы начнут пробовать переписывать ценники? Я сейчас буду говорить про вторичку.

В 20-м году рост с 68 до 80 за июнь-сентябрь стал одним из трех существенных факторов, которые толкнули цены вверх
в 22-м был резкий рост за месяц с 75 до 120 и тоже рост цен
в конце 14-го, кстати, тоже такое было.

И что тут важно. Важно то, что рынок у нас рублевый. Поэтому рост или падение цен на недвижимость в эти годы связаны с изменением курса доллара не на прямую, а косвенно. Чистой воды психологическое воздействие, в том числе через показатель экономических или геополитических проблем. Реальных или выдуманных - это уже не важно.

В 2020-м году - это было дополнительным фоном после резкого притока спроса, сформированного локдауном и на фоне "атаки" застройщиков во всех СМИ о грядущем росте цен.
В 2022-м дополнительным паническим фоном.
В 2014-м показателем экономических проблем.

Причем, нужно обратить внимание на то, что в 2022-м и 2014-х годах, после подскока цен следовало падение.
В 2020-м этого не было.

Почему? Потому что в 2020-м были все основания для роста цены. Был создан потенциал для этого. С 2017 по 2019 цены не росли, а инфляция была. Это и был потенциал.

2014-й и 2022-й - это годы, следующие за ростом цен. Т.е. цены росли в какой-то период, потом подскок цен, затем падение. Потенциала к дальнейшему росту цен не было. А предпосылки для падения цены были. И они реализовывались после подскока.

Что у нас сегодня? Сегодня, на мой взгляд, есть потенциал к росту. Мы по сути в ситуации, как перед 2020-м годом. Цены упали, далее был небольшой рост и уже год на одном уровне. Но уровень цен начала 2022-го, в целом, так и не достигнут.

Т.е. у нас условно цены на одном уровне уже три года, и это на фоне высокой инфляции в сопровождении с ростом денежной массы и увеличением дохода граждан. Т.е. создан серьезный потенциал к росту, который сдерживается высокими ставками по кредитам и депозитам. А так же психологией покупателей, которые всё ещё ждут падения цен.

Причем у всех есть консенсус по этому поводу. Даже покупатели, которые ждут дальнейшего падения считают, что падение должно быть, потому что нет ипотеки. А когда она появится цены взлетят.

Я бы, поспорил по поводу "взлетят" на фоне явной подготовки ЦБ к тому, чтобы не взлетели через ограничение кредитования. Но краник-то будет приоткрыт.

И как мне видится, сегодня баланс спроса и предложения явно не на стороне покупателей. Любая паника сдернет спрос. А на фоне дефицита предложения это приведет к его существенному сокращению и естественному росту цены. Т.е. дефицит покупателей станет менее дефицитным, а дефицит предложения усилится.

Мое мнение было, что ключевая в уровне 25% будет одним из таких факторов. Если доллар продолжит расти, то эти 25% мы вполне можем увидеть 20 декабря. Но вот на каком уровне цены за доллар, она станет дополнительным паническим фактором? У меня в голове цифра в районе 120 рублей за доллар. А у вас?

Единственно, оговорюсь, что мне пока не верится, с учетом всех факторов, в повторение 2020-2021 по динамике цен. А вот компенсацию накопленной инфляции вполне допускаю.

@expertned

BY Эксперт недвижимости Константин Барсуков