⚠️ О ПЕРЕКВАЛИФИКАЦИИ ДОГОВОРА риэлтора на НПД

Риэлтор на НПД может оказывать услуги по договору возмездного оказания услуг, а деятельность по посредническим договорам запрещается.

Напомню, что не название договора определяет его правовую природу, а содержание.

✔️ Квалифицирующим признаком Агентского договора является совершение агентом ЮРИДИЧЕСКИХ действий (влекут для принципала юридические последствия), а, если по договору совершаются только фактические действия, то такой договор не может быть квалифицирован как Агентский: определение ВС РФ № 4-КГ22-57-К1

📍 Риэлтор на НПД не заключает договоры с третьими лицами, но взаимодействует с ними (опосредованные отношения), и является по сути фактическим посредником.

😼 Однако в разговорах с представителями ФНС, последние полагают, что наши договоры с клиентами по поиску покупателей или продавцов и организации сделки могут быть переквалифицированы в Агентские с доначислением НДФЛ и страховых взносов на выплаченное самозанятому риэлтору вознаграждение (речь идет именно о договорах с клиентами на вторичке, а не о договорах с агрегаторами).

Налоговики ссылаются на нормы ст.31 НК РФ, пп.3, п.2 ст.45 НК РФ

Под переквалификацией понимается изменение гражданско-правовой квалификации сделки исключительно в целях налогообложения, следствием которого является изменение налоговых последствий.

По теме читайте:
Парадокс риэлтора на НПД

Вышесказанное является моим субъективным размышлением по теме.

Буду признателен за комментарии от налоговых экспертов, юристов и коллег !

#риэлторнанпд

Андрей Осипов пишет…

⚠️ О пролонгации договора и доказательствах при найме жилья

1️⃣ Лично я не использую термин пролонгация в договоре найма квартиры, подробнее здесь

😼 Юристы спрашивают на каком основании ?

Дело в том, что в судебной практике представлен подход, согласно которому, если изначально стороны заключили краткосрочный договор найма, но впоследствии его пролонгировали, то к такому договору применяются правила о долгосрочном договоре найма 👇

Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2016 N 5-КГ16-114;

Определения 2-КСОЮ от 25.01.2022 по делу N 88-1636/2022 и от 22.11.2022 по делу N88-26421/2022,

6-го КСОЮ от 04.03.2020 по делу N 88-3896/2020,

7-го КСОЮ от 14.07.2022 по делу N88-10699/2022.

2️⃣ Если Вы сопровождаете наймодателя, то ключевым моментом для Вас будет являться сбор письменных доказательств для возможного будущего спора, а именно:

Правильный договор найма + подробный Передаточный акт с видео и фотофиксацией !

📝 Если у Вас есть вопросы, связанные с наймом жилья, в том числе по примерным вариантам договоров и памяток для сторон - отправьте мне сообщение по вотсапу, тел есть в шапке канала !

#ДКНЖП
#пролонгациядоговоранайма

Андрей Осипов пишет...

ПРОДАВАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

Когда ко мне обращаются с вопросом:
«Стоит ли сейчас продавать или покупать недвижимость?», я всегда начинаю не с прогнозов рынка, а с главного — зачем вы это делаете. 🧐

‼️Понимание цели — это основа всей стратегии.

Нет плохого времени для сделок с недвижимостью, если вы чётко понимаете свои цели.

Меняется не смысл, а только подход к их достижению. 💡

📉 В период стагнации или стабильного рынка наиболее комфортно улучшать качество жилья.

Разница в цене между объектами минимальна — есть возможность не хватать первое попавшееся,
а спокойно выбрать лучшее.

📈 На растущем рынке стратегия другая:
сначала ищем альтернативный объект, а уже потом продаём свой, чтобы не остаться без нужного варианта. 🔄

Каждый раз, когда есть ясные цели, понимание рынка и продуманная стратегия, результат будет наилучшим. ✅

Просто «продать и будь что будет» — это не путь к успеху.
Это путь в никуда. ❌

Тревожный список

В Москве 71-летняя пенсионерка продала «двушку» за 17 миллионов, получила деньги, а потом отдала всё мошенникам. Когда поняла, что осталась без денег, просто отказалась выселяться и подала иск о признании сделки недействительной.
Семья покупателей теперь живёт на съёмной квартире, выплачивает кредиты и судится за жильё, за которое честно заплатила.

Такие истории всплывают каждый день — то пенсионерку обманули, то артиста, то преподавателя из университета. Дело Ларисы Долиной, наверное, самое известное в череде подобных случаев.

Каждый раз общество, правоохранители и суды становятся на сторону «пострадавших» — пожилых, известных, доверчивых, заслуженных.
А добросовестные покупатели — те, кто действовал по закону, проявил осмотрительность, заплатил деньги и проверил всё, что можно, — почему-то оказываются крайними.

«Справедливость» торжествует обычно так:
⚫️мошенники — с деньгами,
⚫️«доверчивые граждане» — с возвращёнными активами,
⚫️а те, кто трудом и потом заработал и всё сделал по закону, — с исками, съёмным жильём, без денег, а иногда и за решёткой.

Поэтому я предлагаю читателям ознакомиться с перечнем категорий граждан, покупая что-либо у которых, нужно сто раз все перепроверить и подумать.

Тревожный список:

1️⃣Пенсионеры.
Классика жанра. Идеальные жертвы для мошенников, а потом — идеальные истцы для судов. Обманули, пожалели, сделку отменили.
2️⃣Известные личности и артисты.
Общество их любит и мгновенно становится на их сторону. А суды — под давлением общественного сочувствия.
3️⃣Госслужащие и ветераны.
Любое подозрение в том, что «обманули заслуженного человека», — и покупатель уже выглядит аморально.
4️⃣Военные.
Та же логика: честь, служба, долг. Если что-то пошло не так — виноват будет тот, кто «пользовался доверчивостью защитника Родины».
5️⃣Инвалиды и люди с ограниченными возможностями.
Даже если сделка законна и прозрачна, общественное мнение и СМИ моментально создадут образ «эксплуататора слабого».
6️⃣Пожилые интеллигенты — бывшие преподаватели, врачи, научные работники.
Классический сюжет: «обманули уважаемого профессора, который всю жизнь работал на благо общества». Судьи читают такие дела как готовый сценарий.
8️⃣Богатые вдовы и «благородные дамы».
Особенно если в дело вовлечён риелтор-мужчина — в информационном поле он автоматически превращается в «охотника за наследством».
9️⃣Публично активные люди — блогеры, журналисты, общественники.
Любая ошибка или конфликт превращается в медийный скандал. И кто в итоге виноват? Тот, кто «посягнул».
7️⃣Родственники или знакомые.
Потому что потом это не просто спор — это «предательство». И шансы у добросовестного покупателя, даже юридически правого, тают на глазах.
1️⃣0️⃣ «Очень уверенные» граждане.
Те самые, кто на вопрос «А вас не смущает вот это?» отвечают: «Мне всё объяснили, я не дурак». Через пару месяцев — иск, суд, слёзы.

Я никого не хочу обидеть. Но факт остаётся фактом: в обществе, как правило, жалеют либо заслуженных, либо беспомощных, либо знаменитых, либо убогих.
А тех, кто просто живёт, трудится, копит и действует по закону, — почему-то защищать некому.

Что скажете?

⚠️ Одна из ключевых ошибок при заключении договора с клиентом

В большинстве случаев целью Вашего договора с клиентом является (на примере работы от продавца):

Заключение сделки по продаже квартиры за цену, которая устраивает продавца

В этом коротком пункте отражена по сути ценность Вашей услуги для клиента, а набор инструментов, которые Вы можете использовать для достижения этой цели может быть разным (предпродажная подготовка, маркетинг, реклама, копирайтинг и.т.п…)

✔️ Нередко коллеги забывают про это и пишут длинные пункты с перечислением многих действий, которые они собираются совершить.

😼 Бывает так, что покупатель находится быстро, и в этом случае клиент может упрекнуть Вас в том, что Вы не выполнили и половину того, что отразили в договоре, соответственно и заплатить он Вам готов меньшую сумму…

А на сегодня у меня всё, желаю всем хорошо отдохнуть !

📝 Коллеги, если нужен хороший ДОГОВОР на оказание услуг или у Вас возникли вопросы по договору - пишите мне в вотсап, телефон указан в шапке канала !

#риэлторскийдоговор

Андрей Осипов пишет...