Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

(6/10) Коттеджный поселок в Подмосковье: почему отказали?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Раньше писал о том, что мы собираемся строить коттеджный поселок.

Стратегия:
🌾 купить участок земли 10 га,
✂️ порезать на 100 участков по 8 соток в кадастре,
🛣 подвести коммуникации (дорога, электричество),
💰 продать конечным собственникам.

Первоначальная финмодель получилась "на ура". Исполнитель нас подгонял, и уже на базе предварительной сметы, мы начали собирать соинвесторов.

Но не все пункты внутреннего чек-листа были выполнены:
- не было полной информации о предыдущем опыте исполнителя, не было рекомендаций
- не было второго мнения по ликвидности конечного продукта
- не было второго мнения по смете

Проконсультировались с 4 владельцами поселков.

Сразу начались тревожные звоночки:

1. Все консультанты как один говорили, что нужно рассчитывать, что в лучшем случае все лоты распродадутся за 3 сезона. В модели у меня было, что 75% лотов уйдут в первый сезон, и 25% — во второй.

2. Строительную смету все посчитали заниженной в 1,5-2 раза.

После этого пересчета финмодели доходность инвесторов падала в 3 раза — гораздо ниже приемлемого уровня.

🍒 Но вишенкой на торте стало то, что после месяца допросов инициатор выслал свой послужной список.

Оказалось, что полного цикла работ ни на одном объекте он не выполнял, а главное — никогда не занимался продажами земельных участков. Для меня это ключевой риск 🙅‍♂️.

Инициатор:
👂 никогда не слышал конечного клиента,
⚖️ не знает критерии потребительского выбора,
📞 не знает фишек процесса продаж в этом сегменте.

И, как следствие:
🎁 не сможет спроектировать лучший продукт,
📞 не сможет сразу поставить эффективные продажи,
⏳ не сможет обеспечить проекту плановые сроки возврата инвестиций и доходность.

Я работаю с "неидеальными" командами. (Там, где команда идеальна, не нужен я — они соберут деньги сами 🤡) Но отсутствие опыта продаж — это точка отказа.

Слишком много тех, кто хочет потратить деньги инвестора на стройку и слишком мало тех, кто сможет вернуть деньги на продажах. 😏

А что вы думаете о строительстве коттеджных поселков сейчас?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

👍49❤6🥰4👏1

www.group-telegram.com/us/flipping_invest.com/232

2.46K viewsedited  Apr 11, 2023 at 05:31

(6/10) Коттеджный поселок в Подмосковье: почему отказали?

(Продолжаю отчет о работе в марте)

Раньше писал о том, что мы собираемся строить коттеджный поселок.

Стратегия:
🌾 купить участок земли 10 га,
✂️ порезать на 100 участков по 8 соток в кадастре,
🛣 подвести коммуникации (дорога, электричество),
💰 продать конечным собственникам.

Первоначальная финмодель получилась "на ура". Исполнитель нас подгонял, и уже на базе предварительной сметы, мы начали собирать соинвесторов.

Но не все пункты внутреннего чек-листа были выполнены:
- не было полной информации о предыдущем опыте исполнителя, не было рекомендаций
- не было второго мнения по ликвидности конечного продукта
- не было второго мнения по смете

Проконсультировались с 4 владельцами поселков.

Сразу начались тревожные звоночки:

1. Все консультанты как один говорили, что нужно рассчитывать, что в лучшем случае все лоты распродадутся за 3 сезона. В модели у меня было, что 75% лотов уйдут в первый сезон, и 25% — во второй.

2. Строительную смету все посчитали заниженной в 1,5-2 раза.

После этого пересчета финмодели доходность инвесторов падала в 3 раза — гораздо ниже приемлемого уровня.

🍒 Но вишенкой на торте стало то, что после месяца допросов инициатор выслал свой послужной список.

Оказалось, что полного цикла работ ни на одном объекте он не выполнял, а главное — никогда не занимался продажами земельных участков. Для меня это ключевой риск 🙅‍♂️.

Инициатор:
👂 никогда не слышал конечного клиента,
⚖️ не знает критерии потребительского выбора,
📞 не знает фишек процесса продаж в этом сегменте.

И, как следствие:
🎁 не сможет спроектировать лучший продукт,
📞 не сможет сразу поставить эффективные продажи,
⏳ не сможет обеспечить проекту плановые сроки возврата инвестиций и доходность.

Я работаю с "неидеальными" командами. (Там, где команда идеальна, не нужен я — они соберут деньги сами 🤡) Но отсутствие опыта продаж — это точка отказа.

Слишком много тех, кто хочет потратить деньги инвестора на стройку и слишком мало тех, кто сможет вернуть деньги на продажах. 😏

А что вы думаете о строительстве коттеджных поселков сейчас?

ПС. См. подробнее, как отбирать команду и проекты.

BY Инвестиции в редевелопмент | Лещенко