Блог Максима Ельцова

Посвящается любителям прогнозов.

Начну с анекдота.
Есть версия, что все динозавры были одинаковые, просто палеонтологи их по-разному собирают.

С прогнозированием цен на недвижимость - похожая история. Набор факторов у экспертов одинаковый. А вот выводы и прогнозы - разные.

Факторы в пользу снижения цен. Период высоких ставок, в том числе ипотечных - надолго. Спрос на вторичку неизбежно снизится в 2-3 раза. Напомню, что ипотека всегда являлась мощным мультипликатором сделок. Она не только увеличивает число прямых покупателей, но и запускает целые цепочки сделок. Те, кто продал ипотечному покупателю, тоже что-то приобретают. Сейчас не так.
Вслед за спросом должны снижаться цены. Ситуацию усугубят залоговые квартиры: тех, кому надо будет оперативно продать квартиру, будет все больше. А редкие покупатели, видя снижение цен, будут выжидать и снижать активность. Еще один фактор риска – и так большой отрыв цен новостроек от реальности (вторички) будет увеличиваться.
Ужесточение условий, а в перспективе - отмена льготной ипотеки также будут работать на снижение цен: застройщикам придется менять ценники, чтобы поддерживать продажи. А еще не забывайте о росте нераспроданных новостроек...

Теперь перейдем в лагерь ценовых оптимистов. Здесь тоже серьезный набор аргументов. Стимулов для срочной продажи недвижимости нет: низкая безработица, низкий уровень неплатежей по кредитам. Продавцы либо держат цены на прежнем уровне, либо снимают объекты с продажи «до лучших времен». Просто будет меньше сделок.
Конечно же, наше любимое: «недвижимость всегда дорожает». А еще это безальтернативный способ сберечь капитала. Идея настолько же иррациональная, насколько и мощная. Для людей квартира остается ключевым активом, символом благосостояния, тем более - где-нибудь в Петербурге, Москве или другом миллионнике. Еще один фактор - инфляция. В валютном выражении цены на недвижимость и так уже снизились. А рублевые цены будут серьезно подталкиваться инфляцией. Официальная на уровне 7,5%, реальная явно выше, по РОМИРу - около 20%. Себестоимость строительства только растет: стройматериалы, зарплаты, земля, затраты на «социалку» и т.д. А еще, конечно, фактор финансирования СВО - часть денег неизбежно будет оседать в недвижимости.

Что-то забыл упомянуть?

Мне кажется, из этого конструктора можно собрать любого "динозавра". Как для сторонников секты "неизбежного понижения цен на 20-30%", так для уверенных в тезисе «цены вот-вот снова будут расти из-за инфляции».
Лично вам какая позиция ближе?

@yeltsovm

👍25🔥11👏1😁1

www.group-telegram.com/us/yeltsovm.com/895

10.5K viewsedited  Jan 26, 2024 at 20:08

Посвящается любителям прогнозов.

Начну с анекдота.
Есть версия, что все динозавры были одинаковые, просто палеонтологи их по-разному собирают.

С прогнозированием цен на недвижимость - похожая история. Набор факторов у экспертов одинаковый. А вот выводы и прогнозы - разные.

Факторы в пользу снижения цен. Период высоких ставок, в том числе ипотечных - надолго. Спрос на вторичку неизбежно снизится в 2-3 раза. Напомню, что ипотека всегда являлась мощным мультипликатором сделок. Она не только увеличивает число прямых покупателей, но и запускает целые цепочки сделок. Те, кто продал ипотечному покупателю, тоже что-то приобретают. Сейчас не так.
Вслед за спросом должны снижаться цены. Ситуацию усугубят залоговые квартиры: тех, кому надо будет оперативно продать квартиру, будет все больше. А редкие покупатели, видя снижение цен, будут выжидать и снижать активность. Еще один фактор риска – и так большой отрыв цен новостроек от реальности (вторички) будет увеличиваться.
Ужесточение условий, а в перспективе - отмена льготной ипотеки также будут работать на снижение цен: застройщикам придется менять ценники, чтобы поддерживать продажи. А еще не забывайте о росте нераспроданных новостроек...

Теперь перейдем в лагерь ценовых оптимистов. Здесь тоже серьезный набор аргументов. Стимулов для срочной продажи недвижимости нет: низкая безработица, низкий уровень неплатежей по кредитам. Продавцы либо держат цены на прежнем уровне, либо снимают объекты с продажи «до лучших времен». Просто будет меньше сделок.
Конечно же, наше любимое: «недвижимость всегда дорожает». А еще это безальтернативный способ сберечь капитала. Идея настолько же иррациональная, насколько и мощная. Для людей квартира остается ключевым активом, символом благосостояния, тем более - где-нибудь в Петербурге, Москве или другом миллионнике. Еще один фактор - инфляция. В валютном выражении цены на недвижимость и так уже снизились. А рублевые цены будут серьезно подталкиваться инфляцией. Официальная на уровне 7,5%, реальная явно выше, по РОМИРу - около 20%. Себестоимость строительства только растет: стройматериалы, зарплаты, земля, затраты на «социалку» и т.д. А еще, конечно, фактор финансирования СВО - часть денег неизбежно будет оседать в недвижимости.

Что-то забыл упомянуть?

Мне кажется, из этого конструктора можно собрать любого "динозавра". Как для сторонников секты "неизбежного понижения цен на 20-30%", так для уверенных в тезисе «цены вот-вот снова будут расти из-за инфляции».
Лично вам какая позиция ближе?

@yeltsovm

BY Блог Максима Ельцова