👀 А что такое ставка капитализации?

💸 Вопрос даже не в том, что это такое, а зачем это нужно!

🚗 Начну объяснять издалека! Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться. Улыбайтесь, я жду...

📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.

🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.6% (см.стр. 2).

🟢 Итого:

(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.6% = ₽17,1 млн.

🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,1 млн.

🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ~₽2,9 млн.

🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

Глобальный рынок краудфандинга недвижимости: итоги 2024 года

🏠 Краудфандинг недвижимости - относительно молодой сектор инвестиционного рынка, история которого началась менее 15 лет назад. Если первые небольшие краудинвестинговые сделки прошли в 2012 году, то уже к 2024 году уже сформировалась глобальная полноценная отрасль с многомиллиардными оборотами. По данным Custom Market Insights, в 2024 году глобальный рынок краудфандинга недвижимости достиг отметки в $32,23 млрд, а к 2025 году ожидается рост до $48,81 млрд.

📈 Рынок США остается доминирующим и самым крупным в мире. Но и остальные регионы не отстают. Особенно активны краудфандинговые платформы в Азиатско-Тихоокеанском регионе из-за растущей урбанизации и увеличения располагаемого дохода населения.

💰 Во всем мире рынок краудинвестинга в недвижимости делится на две основные категории: equity-краудфандинг и debt-краудлендинг. В первом случае инвесторы получают долю в объекте и участвуют в распределении доходов от аренды и роста стоимости. Во втором случае они предоставляют заемное финансирование (бридж-кредиты, мезонины и другие формы кредитования) под определенный процент. Оба направления активно развиваются, однако equity-модель (по которой работает и SimpleEstate) в настоящее время занимает большую долю рынка.

🏢 Инвестиционные платформы преимущественно оперируют в сегменте Middle Market - объектах недвижимости, недоступных для приобретения частными инвесторами из-за высокой стоимости, но непредставляющих интереса для крупных институциональных инвесторов. В России это объекты стоимостью ₽100-500 млн., в мире - от $5 млн. до $15 млн. В этом сегменте более низкая конкуренция и повышенная доходность, что обеспечивает приток новых инвесторов на инвестиционные платформы.

💻 Технологические инновации играют ключевую роль в развитии сектора. Онлайн-платформы постепенно обучают своих пользователей, создают сообщества инвесторов, внедряют аналитические инструменты, становятся удобнее, повышают прозрачность и безопасность инвестиций. Всё это делает коллективную форму вложений в недвижимость через краудинвестинговые платформы все более привлекательной.

⚡️ Главный фактор развития отрасли - доступность. Краудфандинговые платформы снижают порог входа в недвижимость, позволяя более широкому кругу людей получить доступ к такого рода активам. Упрощенный процесс и возможность участвовать в проектах с минимальными суммами делают эту форму инвестиций привлекательной для широчайшего круга инвесторов.

🔮 Долгосрочный тренд развития краудфандинга в недвижимости остается восходящим. История инвестиционных платформ в России только начинается, например, крупнейшей в стране инвестиционной платформе коммерческой недвижимости SimpleEstate 16 мая исполнится 6 лет, поэтому давайте писать историю вместе!

🏗 Дубайский застройщик с «российскими корнями» Segrex Development анонсировал старт продаж нового жилого комплекса Olivia Gardens Residence.

🗺️ Адрес: Джумейра Гарден Сити, Аль Сатва, Дубай

📌 Место: в нескольких минутах от станции метро Emirates Towers. Недалеко находится шоссе Шейха Заяда, обеспечивающий прямую связь с центром Дубая и крупными бизнес-центрами. Окружен бутик-отелями , ресторанами , художественными галереями и парками.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽20,9 млн. за 31,6 м2.
1️⃣-к.: от ₽40,6 млн. за 67,5 м2
2️⃣-к.: от ₽61 млн. за 96,3 м2

🏢 Проект: 11-этажный жилой комплекс. Есть крытый и открытый бассейн , фитнес-центр, спа и зоны отдыха.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Беру на всю котлету.
🔥 Опять оверпрайс!
👀 Вижу инвест...

#стартпродаж

🔍 Как консалтинговые компании определяют ставки капитализации (доходность объектов недвижимости)? Иными словами, откуда они знают какую доходность хочет получать инвестор Борис Маркович когда рассматривает покупку ТЦ в центре Коммунарки?

☝️Начал я тут.

📊 Ведущие мировые консалтинговые компании в сфере недвижимости (Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Avison Young и другие) и их российские коллеги используют комплексную методологию для определения и прогнозирования ставок капитализации:

1️⃣ Анализ реальных сделок. Консалтинговые компании имеют доступ к большому массиву данных о транзакциях. Это позволяет им выявлять реальные тренды, не зависящие от субъективных оценок. Сделки анализируются с учетом особенностей объектов, условий аренды и прочих моментов.

2️⃣ Мониторинг экспонируемых объектов. Консультанты постоянно отслеживают предложения на рынке и сопоставляют запрашиваемые цены с реальной доходностью активов. Cushman & Wakefield, например, собирает данные о диапазонах ставок капитализации, по которым различные активы могут быть реализованы на текущем рынке. Это помогает выявить расхождения между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей.

3️⃣ Регулярные опросы участников рынка. CBRE проводит опросы среди более чем 250 профессионалов в сфере недвижимости для своего Cap Rate Survey (CRS), собирая 3600 оценок ставок капитализации по более чем 50 географическим рынкам.

4️⃣ Эконометрические модели. Например, JLL для прогнозов ставок капитализации применяет сложные модели, учитывающие взаимосвязь между макроэкономическими показателями и доходностью недвижимости.

5️⃣ Корреляция с другими инвестиционными инструментами. В США есть прочная, признаваемая большинством консультантов, связь между стоимостью денег, доходностью некоторых инвестиционных инструментов и ставками капитализации объектов недвижимости (про Россию я уже писал - подобной связи у нас нет)

⚖️ Все консультанты регулярно пересматривают свои методы оценки cap rate, принимая во внимание различные внутренние или внешние факторы, которые могут существенно повлиять на ставки капитализации.

🚬 Несмотря на общемировой тренд на здоровый образ жизни, табачные магазины остаются одними из самых стабильных арендаторов в сегменте стрит-ритейла. К счастью или к сожалению…

📐Согласно «Комплексного наблюдения условий жизни россиян», которое регулярно проводит Росстат, доля курящего населения на апрель 2025 года оценивается в 25,5%. Пятая часть россиян - курит. Это огромная целевая аудитория, обеспечивающая постоянный спрос на табачную продукцию, несмотря на постепенное снижение числа курильщиков.

🧯У табачного ритейла в России есть две особенности. Во-первых, крайне низкая доля онлайн-продаж. Согласно недавнему исследованию СДЭК, лишь 3% респондентов заказывают табачную продукцию через интернет. Это обусловлено как некоторыми законодательными ограничениями на дистанционную продажу табачных изделий, так и предпочтениями самих потребителей. Подавляющее большинство курильщиков предпочитают приобретать продукцию лично, что обеспечивает устойчивость традиционного офлайн-формата к новомодному офлайну.

🏪 Во-вторых, отсутствие консолидации в секторе: хотя на рынке и встречаются сетевые магазины табака, количество независимых табачных ритейлеров остается очень высоким. Подавляющее большинство операторов розничной торговли этого сегмеента выбирают компактный формат площадью от 10 до 50 м². Такие небольшие помещения позволяют оптимизировать затраты на аренду при сохранении высокой доходности с квадратного метра.

💰 Ключевое преимущество табачных магазинов как арендаторов – высокая маржинальность бизнеса. Наценка на табачные изделия может достигать 40-60%, а на аксессуары и электронные системы нагревания табака – до 150-200%. Это обеспечивает стабильный денежный поток и возможность поддерживать высокие арендные ставки даже при небольших площадях.

📍 Расположение остается критически важным фактором для табачного магазина. Идеальное помещение должно находиться в зоне интенсивного пешеходного трафика – у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров и офисных зданий. Оптимальный вариант – первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.

⚖️ Среди особенностей работы табачных магазинов как арендаторов стоит также отметить:
🔸 Низкие требования к техническим характеристикам (кроме безопасности)
🔸 Невосприимчивость к сезонным колебаниям спроса
🔸 Устойчивость к экономическим кризисам - табачные изделия относятся к товарам с низкой эластичностью спроса.

🔍 На рынке готового арендного бизнеса регулярно появляются предложения с арендаторами-табачными магазинами. Интересный пример из центра Москвы – помещение 14,9 м² на улице Тверская, 19 (20 метров от метро "Тверская") с арендатором – табачным магазином "Smoking Shop". Договор заключен на 11 месяцев, арендная ставка составляет 630 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 7,56 млн ₽). Помещение отличается высокими потолками (3,7 м), расположением в историческом центре Москвы на главной улице города и на пути интенсивного пешеходного потока в район Патриарших прудов.

💡 Итог: несмотря на объективные риски, связанные с долгосрочными тенденциями рынка и законодательным регулированием, табачные магазины можно считать одними из наиболее устойчивых арендаторов в стрит-ритейле. Высокая маржинальность бизнеса, невосприимчивость к онлайн-конкуренции и стабильный клиентский поток обеспечивают надежный арендный доход. При этом ключевым фактором успеха остается правильный выбор локации.

⚠️ Не является рекламой табачной продукции или инвестиционной рекомендацией. Курение вредно для здоровья.

«Если можно объясните простыми словами!» - написал мне один из читателей канала под постом про не такую уж и простую тему...

🤔 Вообще-то я способен объяснять сложные инвестиционные концепции понятным языком. Для этого даже появилась специальная рубрика #ликбез. Но есть важный нюанс!

📚 Годами я стремился делать финансовые темы доступными, разбирая непростые концепции на составляющие и подавая их в формате, который могут понять даже новички. Это мой скромный вклад в популяризацию инвестиций в недвижимость и в распространение знаний в этой сфере.

🔍 Увы, в какой-то момент наступает объективный предел упрощения. Некоторые темы, связанные с инвестициями невозможно сделать примитивными без потери полноты смысла. Убери одну шестерёнку из механизма часов ради «упрощения», и они могут перестать работать. Чрезмерное упрощение искажает суть. И даже так: упрощение может перейти в дезинформацию.

🔥Я люблю фразу «не стоит усложнять и так сложную жизнь». Но и чрезмерное упрощение до добра не доводит.

💵 Инвестиции в недвижимость – это не детский утренник в коррекционной школе, здесь на кону реальные деньги. Поэтому всё-таки моя цель – не опускаться до скажем так, неподготовленного уровня, а наоборот, «поднимать планку» читателей.

🧩 Просьбы объяснить «на пальцах», упростить и т.д. могут (не обязательно, но могут) отражать желание получить мгновенный ответ на вопрос без приложения интеллектуальных усилий:
«Дайте мне быстрый ответ без необходимости дальше думать»...

⚠️Но так не бывает. Нельзя разобраться в чем-то сложном, не приложив умственных усилий.

💡Я стараюсь не усложнять простое. Но я отказываюсь упрощать сложное до потери смысла.

⚗️ На выходных решил повторить эксперимент по оценке возможностей ИИ в сфере создания простых финансовых моделей. Зачем? Простые модели могут помочь простым людям, которые и хотели бы, да не могут...

🧮 Вот исходные данные: инвестор купил квартиру за 10 млн. в 2024 году, а продаст за 17.5 млн в 2032 году. Он заплатил брокеру в 2024 году за подбор квартиры 100 тыс., а в 2032 заплатит 3% от стоимости продажи квартиры. Нужна фин.модель с расчетами показателей IRR и NPV при ставке дисконтировпния 12%.

🔢 Все нейросети, которые я тестировал (ChatGPT, Gemini и Claude), справились с этой задачей. Они смогли корректно и быстро посчитать IRR и NPV.

⚠️ Попытки заставить нейросети преобразовать их расчеты в формат Excel или Google.Sheets поначалу успехом не увенчались. Поступал стандартный оффер создать таблицу в формате csv., но в нем не отражаются формулы! А модель без формул с какими-то цифрами и не модель вовсе - так, табличка.

🤖 И тут Claude предложил мне написать код для Google App Script. Для тех, кто не знает - это платформа, которая позволяет создавать приложения для экосистемы Google (в том числе для Google Sheets, аналога MS Excel). Google App Script по мысли нейросети должна была преобразовать написанный код в таблицу Google Sheets.

✅ Предложение Клода (гениальное, я считаю) я принял и он быстро слабал мне что-то на незнакомом мне языке Java! Однако Клод оказался чрезвычайно любезен и написал короткую, но ясную инструкцию что куда вставлять и нажимать (там пять несложных действий).

💡Через 30 секунд я уже открывал настоящую финансовую модель этого проекта с предпосылками, формулами и фин.метриками. И с ошибками! Ошибки были небольшими, но они были. Впрочем, я их быстро устранил.

🤯 Итого: спустя почти год после первого эксперимента ИИ оказался способен создать реальную финансовую модель несложной финансовой задачи.

🕰️ Я еще потратил некоторое время на написание промтов в попытке получить финансовую модель в нужном мне дизайне и оформлении, что у меня также +/- получилось.

👉 Таким образом ИИ уже могут помогать частным инвесторам быстро делать фин.модели. И это очень круто! Если вы гуманитарий у вас не получается делать таблицы и высчитывать IRR, ROI и т.д. - смело привлекайте нейросети для решения простых задач. Обязательно знать как всё считается, чтобы проверять и править ошибки.

🔌 Промпт для Claude:

«Создай простую и надежную финансовую модель в виде кода для Google Apps Script для задачи: инвестор купил квартиру за 10 млн. в 2024 году, а продаст за 17.5 млн в 2032 году. Он заплатил брокеру в 2024 году за подбор квартиры 100 тыс., а в 2032 заплатит 3% от стоимости продажи квартиры. Нужна фин.модель с расчетами показателей IRR и NPV при ставке капитализации 12%.

Используй минимально необходимое количество строк и столбцов. Избегай сложных и динамических расчетов индексов ячеек. Используй конкретные адреса ячеек (A1, B2 и т.д.) вместо вычисляемых диапазонов. Структурируй код так, чтобы все строки имели фиксированные номера. Обязательно протестируй код перед отправкой ответа».

☝️Второй абзац появился после уточнения некоторых параметров.

🔣 Результат фин. моделирования (после исправления ошибок).

🤔 И тут я задумался: неужели это начало конца финансового моделирования силами человека? Между прочим, на земле живет несколько десятков миллионов профессиональных финансовых аналитиков (я знаю человек 10 лично), они что потенциально безработные???

❌ Да ни хрена подобного!

🔻Во-первых, в созданных сверхразумом моделях могут содержаться ошибки: я нашел, например, неверную формулу NPV. Я предполагаю, что чем сложнее задачи, тем больше будет ошибок. Ошибки нужно не только уметь обнаруживать, но и уметь исправлять. В теории с поиском ошибок может справится и нейросеть, но пока еще человек нужен, чтобы вносить изменения...

🔻Во-вторых, мало получить финансовую модель, ее ещё нужно уметь анализировать, искать пути улучшения и оптимизации. То есть нужно хорошо понимать цель модели. И вот здесь уже человеческий умишко может посоревноваться с нечеловеческим.

🔻В-третьих, сложные модели потребуют сложных промптов (тех.заданий). Их потребуется довольно долго писать, не забывая о мелких, но важных деталях, а потом проверять ИИ и искать ошибки в каждой из сотен строк (неееет)!

☝️Я думаю, что в ближайший год, а может быть и два-три финансовые аналитики точно не исчезнут как профессия. Наверное, через какое-то время нейросети станут ещё более умными и аккуратными, они смогут создавать модели девелопмента, считать водопады акционерного капитала и делать сценарный анализ.

⚖️ В этом случае ИИ безусловно смогут помочь фин.аналитикам в их работе, люди этой профессии смогут стать эффективнее и продуктивнее, исследовать больше проектов и готовить еще больше презентаций.

🤖 В общем, ИИ это, конечно, хорошо, но 10 блоков программы «Excel для недвижимости» и 22 блока программы «Финансовый аналитик в недвижимости» нейросети не заменят. Возможно, никогда.

👀 Но это неточно...

🖼️ Картинка создана нейросетью Шедеврум по запросу «Нейросеть создает финансовую модель недвижимости»

📰 Вчера наткнулся на любопытную историю про Джеффа Безоса - миллиардера, который начал с продажи книжек из гаража, а построил империю Amazon и много других компаний, в том числе инвестиционную платформу недвижимости Arrived Homes. На собеседованиях помимо прочего он задавал вопрос соискателям: «Считаете ли вы себя везучим человеком?»

💡 Оказывается, Безос ожидал услышать примерно такой ответ: «Да, мне очень везёт в жизни. Я много и усердно работал, чтобы всё в моей жизни сложилось удачно - я сумел воспользоваться обстоятельствами». То есть ему нужны были работоспособные и оптимистичные люди, верящие в себя и свою «звезду».

🏫 В недвижимости (прямые вложения, не на фондовом рынке) невозможна ставка на понижение (шорт), поэтому подавляющее большинство инвесторов этого сектора - оптимисты. При этом работоспособность и хороший инвестиционный анализ еще никогда не были лишними, даже в эпоху дешевых денег и безудержного роста рынка.

🔀 В везение можно верить или не верить, но лично для меня очевидно, что за «удачными сделками» часто стоит нечто большее, чем просто удача.

Вы считаете себя везучим инвестором?
👍 Мне везёт
🔥 Везет тем, кто везёт!
👀 Мне не везёт

👉 Получил вопрос от инициатора некоего инвестпроекта, читателя канала @atsogoev:

⏪ Можно ли найти УК для создания ЗПИФ с СЧА около ₽60-100 млн. с разумным вознаграждением (1-1,5% от СЧА) без минимальных сумм в ₽5-10 млн./год в абсолютных значениях? Столкнулся с тем что УК узнав детали запроса озвучивают заградительные тарифы или прямо говорят что слишком мелко, чтобы не заниматься таким небольшим капиталом ⏩

🔥Блестящий вопрос, самое главное, часто мне задаваемый.

💼 Для начала, чем занимается УК ЗПИФ:
🔹специализированный бухгалтерский и налоговый учет;
🔹 составление и предоставление отчетных документов во все инстанции;
🔹юридическое сопровождение (сопровождение ФХД, регистрационные операции);
🔹раскрытие информации;
🔹подготовка ответов на запросы аудиторской организации, налоговых органов, государственных органов и т.д.
🔹внутренний контроль и продотвращение отмывания...
🔹взаимодействие со спец.рег., спец.деп., оценщиком и аудитором
... и т.д.

⚙️ Занимается всем этим целый штат обученных и лицензированных людей: ген.директор, контролёр, юристы, бухгалтерия и специалисты бэк-офиса.

🗜️Юридически и фактически за всё происходящее в ЗПИФ отвечает УК, все документы подписывают представители УК, все риски на УК.

🧮 А теперь давайте считать. Размер фонда минимум ₽60 млн., вознаграждение УК (он же ВУК) - максимум 1.5%. Итого в год ₽900 тыс., а в месяц аж ₽75 тыс.

❓Перефразируем вопрос: где найти такую УК, чтобы работала за ₽75 т./мес.?

🔻Ответ: нигде. Потому что оказание услуг ДУ ЗПИФ за ₽75 т./мес. это не бизнес, такой ерундой никто заниматься не будет.

🕯️Есть устойчивое мнение, что ВУК в наших российских ЗПИФ завышены по сравнению с западными аналогами. У них, например, в ETF ВУК 0.1-0.3%, а у нас в ЗПИФах 1-2%. Это же до фига (слишком много)!!!

А вот и нет!

📊 Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), активы $123 млрд:
🔸 1.25% - ежегодная комиссия за управление от чистых активов
🔸 12.5% - премия за успех при доходности выше 5% годовых
🔸 До 3.5% - комиссия за вход

И Blackstone - довольно типичный пример!

💰 Нормальные у нас вознаграждения! НОРМАЛЬНЫЕ!

🏗 Застройщик КОРТРОС стартовал с закрытыми продажами жилого комплекса бизнес-класса ULTIMACity. Адрес: Москва, Южнопортовая, вл. 21 (20 мин.пеш. от ст.м. «Текстильщики»)

📌 Место: с одной стороны, перспективная локация Южного порта с видом на воду и будущей набережной, с другой стороны, вокруг стройка лет на пять - бывший порт осваивают сразу несколько девелоперов и это очень надолго.

💵📐 Цены и планировки (на закрытом старте):
☪ от ₽11,4 млн. за 28 м2 или ₽407 т./м2
1⃣ от ₽14 млн. за 39 м2 или ₽359 т./м2
2⃣ от ₽20,5 млн. за 54 м2 или ₽380 т./м2
Ну а трёшки пока не в продаже, даже закрытой.

🏢 Проект: в ULTIMACity 9 корпусов от 12 до 56 этажей. Первая очередь - две башни 35 и 52 этажа общей площадью 101,9 тыс.м2. с 1079 квартирами. Высота потолков 2,9-3,0 м, квартиры без отделки. Сдача: 2028-2029 год.

⭕ Окружение: конкурентов предостаточно. Рядом строится «Level Южнопортовая» (сдача конец 2025, цены ₽295-525 т./м2), Dream Riva от Regions Development (₽445-650 т./м2), Portland от Forma (₽375-760 т./м2). В общем, выбор в пользу КОРТРОСа неочевиден.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨ Что думаете о проекте? Застройщик в адеквате или уплыл за буйки реальности?

👍 Это оверпрайс
🔥 Вижу инвест
👀 Мне по 🥁

🏨 Гостиничный бум: в 2025 году Россия готовится к рекордному открытию номеров

🎯 В этом году в России ожидается ввод порядка 11 тысяч качественных гостиничных номеров, что может побить исторический максимум. NF Group представила свежие данные о развитии российского гостиничного рынка.

📊 По итогам 2024 года в стране ввели 9 тысяч новых номеров - столько же, сколько было в рекордном 2018 году (год ЧМ по футболу). А в первом квартале 2025-го уже открылось около 2 тысяч качественных номеров. Сейчас в России функционирует 152 тысячи качественных номеров, что составляет всего 13% от общего номерного фонда страны.

🏔 Лидеры роста - курортные регионы: Краснодарский край, Карачаево-Черкесская Республика, где активно развиваются горнолыжные курорты. Большинство новых открытий приходится на отели категории 4* (64% от всех номеров). Растет доля российских операторов - их номерной фонд стремится к 50% от общего предложения. Некоторые из планируемых гостиниц - апарт-отели с доходными номерами.

🎭 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Бум гостиничного строительства открывает новые возможности для инвестиций в туристические регионы. Особенно перспективны Алтай, Камчатка, Байкал, Северный Кавказ - там туристический поток вырос в два раза за последние пять лет.

Пора инвестировать на курортах?
🔥 Пора!
👍 Не пора.
👀 Пора не пороть горячку...

А у нас кризис? 🤔

👀 Честно говоря, я совершенно этого не заметил... А вы?

✍️ Кругом опять пишут про «кризис у застройщиков жилья»... Всё плохо, рух, обвал, пиры во время чумы.

🔀 На этом фоне: продажи у застройщиков идут (во всяком случае в МСК и СПБ), они скупают новые проекты и земли, льготная ипотека работает, банки кредиты выдают. Да, дела у девелоперов не как раньше (2021-2023 г.), но ведь идут! Коммерческая недвижимость тоже продается...

🤗 Конечно, факторы есть — продавать стало сложнее, покупатели стали более требовательными, решения принимают дольше, требуют скидок от оверпрайса. Но это же просто нормальная коррекция бизнес-модели, адаптация к новым условиям.

☝️Ведь кризис - это же большая серьезная проблема, ставящая организм на грань выживания. А сейчас нечто другое — рынок работает, просто в новом ритме.

🔌 Может, я что-то упускаю? Или я отдельно, а нарратив телеграмма отдельно... И мы по-разному понимаем это слово?

Как думаете, у застройщиков действительно кризис?