Допаминовый трамплин

Прошлая неделька была горячая - запуск нового проекта + полноценные два рабочих дня на конференции вместо выходных.

Все продуктивно, но заманался так, что сегодня даже не хотелось вылезать из постели.

Пошёл по методу Мюнхгаузена — взял себя за волосы, сильно потянул... и оказался в фитнесс-зале. :)

Час на велике + сауна — как заново родился.

Причём уже не первый раз применяю такой лайфхак и на этот раз решил прогуглить, это у меня такой глюк или под этим есть какая-то научная основа.


Вот, что нашёл:

«Дофаминовый трамплин» — это концепция, описывающая использование небольших действий для стимуляции выработки дофамина в мозге, что повышает мотивацию и энергию для выполнения более крупных задач. Мотивация часто приходит после начала действия, а не перед ним.

Принцип работы «дофаминового трамплина» заключается в том, что даже минимальное усилие — например, короткая физическая активность или простое дело — вызывает выброс дофамина. Этот нейромедиатор связан с чувством вознаграждения и стимулирует продолжать начатое. Регулярное применение этого подхода помогает формировать полезные привычки и преодолевать лень.

Хотя термин «дофаминовый трамплин» не является общепринятым в науке, идея подкреплена исследованиями мотивации и нейробиологии:

1. Tools to manage dopamine and improve motivation & drive — Huberman Lab
2. The role of dopamine in motivation and reward — NCBI
3. Dopamine: the secret to staying motivated in the gym — Man's Health

Обычно я большой противник насилия над собой, но если всё опостылело, а "завестись с толкача" нужно в обрез, то лучшего способа я не знаю.

А у вас как какие лайфхаки, чтобы запустить допаминовый мотор? :)

По Лунёвским воротам (#лунево) сняли коротенький 8-минутный обзор участка: https://www.group-telegram.com/lunevo_redevest/4

В планах -- снять серию коротких роликов с ответами на вопросы по этому проекту.

На какие вопросы по этому проекту надо ответить?

Пишите в комментариях 👇

Почему инвесторы не могут выйти из курортных объектов 🏖

Вчера жена, случайно услышав мой разговор с инвестором, сказала мне "Классно, а я этого не знала".

Записал на эту тему 5-минутный ролик. ☝️

Я, кстати, тоже об этом всём узнал не сразу, а только на собственных инвесторских ошибках и опыте девелоперского бизнеса на югах.

ПС. В комментариях поднимайте руку те, кому все-таки удалось успешно выйти из сочинских и крымских объектов в этом году! 🙋🏻

💥 Mission: Impossible — собрали заявок на 25 000 м² на "медленном" рынке

Есть такая басня про лягушку, которая попала в кувшин со сливками.

Одна лягушка сдалась и утонула, а вторая продолжала барахтаться — и взбила сметану, по которой выбралась наружу.

Складской рынок сейчас именно такой кувшин.

Многие затаились и ждут идеальных условий.

А мы барахтаемся — работаем по стратегии, адаптируем её под реальность и получаем конкретные результаты.


🎯 Что получили за 2 недели работы с брокерами

По #Фрязино — 11 клиентских обращений.

Наконец-то можем давать инвесторам конкретные цифры, а не общие рассуждения про рынок. :)

По Лунёвским воротам (#Лунево) — заявок на 25 000 кв м при общем объеме комплекса 66 000 кв м.

Все брокеры отмечают дефицитность локации. Складман предположили, что можно даже двухэтажный light industrial строить.

Честно говоря, сам не ожидал такой скорости. Подтверждается теория, что достойные локации работают даже в низкую фазу рынка.


🔄 Как мы поменяли подход

По Фрязино ждали, пока стройка будет завершена, и только потом приступили к поиску покупателей.

А на Лунёвских воротах пошли к брокерам еще до получения разрешения на строительство.

Наша логика: чем раньше прислушаемся к рынку — тем лучше конечный продукт.

Плюс у проекта появляется еще один источник финансирования — конечные клиенты. Это сокращает нашу капиталоемкость и стабилизирует экономику проекта.

Сегодня пересмотрели финансовую модель по Лунёво (см. материалы по проекту). Заложили, что по трем из девяти лотов теперь делаем строительство под конкретного клиента на его деньги.

План такой: пока занимаемся документами по земле, задача параллельно стартовать продажи и к моменту начала проектирования на 70% сформировать состав будущих резидентов, чтобы подогнать концепцию под их техзадания.


😴 Работаем плотненько

У меня был начальник, который любил приговаривать "Работа, которая нравится, считается хобби и не оплачивается". :)

Очень про меня сейчас. Для разгона проектов нужно много усилий, но окупятся они только в будущем. :)

Но зато моя "творческая железа" работает на полную! Ложишься спать и во сне продолжаешь видеть слайды, схемы и карточки лидов из CRM :)

Нравится видеть, как по Лунёво из дерзкого замысла и поля с луговыми цветами постепенно обретает форму проект стоимостью 10 миллиардов.

А по Фрязино мы прошли путь от состояния "рынок упал, что же делать?" до вполне рабочего уровня спроса.

Стоило всего лишь не опускать руки и продолжать искать решения.


🎯 Главное — не ждать идеальных условий

Вывод простой: не стоит ждать, когда звезды сойдутся идеально.

Нужно работать по стратегии, в которую веришь, но постоянно адаптировать её под реальность.

Пока рынок барахтается в сливках неопределенности, мы их взбиваем в твердую сметану конкретных сделок. 💪


Следите за ходом проектов:

— Склады во Фрязино

— Логопарк "Лунёвские ворота"

Если вы брокер по складам в Московском регионе — напишите Вадиму (@katysheff_v_p), обсудим сотрудничество.

Еще немного о лягушках, попавших в крынку со сливками.

У нас на проекте Лубёнки после начала проекта случилось важное изменение законодательства не в нашу пользу.

Но нам удалось найти решение, которое не только сильно сэкономило затраты, но и увеличило ценность продаваемых участков.

Все, не буду больше спойлерить — смотрите ролик!

Ставка 18%!

Во всех отраслевых чатах девелоперы поздравляют друг друга, хлопают пробки от шампанского. :)

Все ожидают, что рынок наконец-то задвигается.

Справедливости ради, мы оживление спроса, хоть и не очень большое, видим в гостиницах ещё с июня — у людей кончаются депозиты, а интересных ставок на рынке больше нет.

А в складах, как и писал, привлечение профессиональных брокеров сразу дало сильный буст в количестве заявок.

Однако РФ остаётся страной с самой большой реальной ставкой (номинальная ставка 18% минус 4% равно 14% реальная ставка).

Но в целом, конечно, для девелоперов новости позитивные.


Как ставка отразится на инвесторах наших проектов?

Лунёвские ворота (складское строительство) — оставляем ставку 50%

Лубёнки (строительство коттеджного посёлка без подряда) — ставка падает до 45%

Ахтари и Голубицкая (редевелопмент гостиниц) — ускорятся продажи и срок выхода инвесторов, поднимутся цены продажи.

Жизнь налаживается, господа!!! ✌️

ПС. А вот тут обсуждали, какое понижение ставки необходимо для того, чтобы Россия "мощно встала с колен" :)

Продажа складского ГАБа

С того момента, как я начал заниматься складами, моё воображение бередила идея о создании складских ГАБов.

Построил склад, посадил арендатора, продал инвестору. Как с Пятёрочками и Магнитами в торговой недвижимости.

И с момента окончания строительства наших складов во #Фрязино мне представился случай проверить эту идею на деле.


Щупаем рынок

Выходя на рынок с этим проектом после окончания строительства, мы сразу выставили предложения и на продажу, и на сдачу в аренду.

После месяца показов получили два запроса:

– на аренду 1000 м по ставке 1000 руб. за кв м в месяц (с индексацией 10% в год)

– на аренду 600 м по ставке 1300 руб. за кв м (более доходный, но более сложный для нас вариант — надо делить объект и заниматься управлением)

То есть, у нашего потенциального ГАБа получились хорошие показатели окупаемости – 6,5 лет.


Дилемма с арендой

Арендаторы найдены, условия согласованы, пора выходить на подписание. И как всегда, в такой момент хочется остановиться, подышать и подумать. 🙂

Больше всего нам хотелось бы, чтобы инвесторы начали получать свой доход.

Но на рынке есть два типа покупателей. Первые покупают объекты, чтобы использовать для собственных нужд (для простоты назовём их "конечники"). Вторые инвестируют, чтобы получать арендный доход ("инвесторы").

У нас есть два пути. Первый – искать конечников (что сложного в текущем рынке). Второй – посадить арендатора, начать получать арендный доход, и искать инвестора на складской ГАБ.

К сожалению, взаимоисключающих. Посадив арендатора, о продаже конечнику придётся забыть.


Кто заплатит больше?

Во всех нишах недвижимости есть правило – чем больше доля конечных пользователей, тем большую цену они готовы платить, и тем меньше цена зависит от текущей ключевой ставки.

Достаточно посмотреть на два крайних примера: низкая доходность аренды на рынке жилья (80% – конечники) и текущий ценовой спад на рынке торговой недвижимости (0% конечников, все помещения у финансовых инвесторов), вызванный высокой ставкой.

Брокеры говорят, что на складском рынке конечников 85%. Это первый индикатор того, что идея с ГАБами не так уж и хороша – посадив арендатора, мы отсекаем 85% рынка, а от оставшихся 15% хорошей цены так и не получим.

Но давайте проверим теорию практикой.


Экспериментируем

1. Разослал объект по брокерам, которые занимаются ГАБами на базе торговой недвижимости: презентация.

Основные возражения, которые получили:

– Инвесторов интересует доходность без индексации, а у нас она равна около 9 лет (хотя с индексацией – 6,5).

– Даже самые крупные промышленные арендаторы будут неизвестны инвесторам и будут вызывать недоверие.

– От инвесторов нет запроса на складские ГАБы, слишком долго и сложно будет клиентов обучать этому продукту и преодолевать сомнения.

2. Объект выставлен на Авито: объявление №1, объявление №2.

Даже с продвижением объявления получили много просмотров, но ни одного обращения.

3. Разослали объект по складским брокерам. Энтузиазма не обнаружено. (Оно и понятно – инвесторов на этом рынке почти нет.)

4. Спросил совета у коллег, которые занимаются полуэкзотическими ГАБами – на базе ПВЗ и кладовок. Ответ везде "мы сами уже несколько лет потом и кровью выращиваем своих инвесторов, другого пути нет".

5. Поговорил с некоторыми инвесторами напрямую. Даже при наличии интереса к складам при погружении в детали возникает много сомнений, связанных с неизвестностью арендатора и отсутствием опыта рассмотрения складов.


Итог

Первоначальный скепсис подтвердился. Делать складской ГАБ в текущей ситуации – неправильный путь.

Конечно, можно поднять флаг и заниматься просветительской деятельностью. Но в моей ситуации это будет похоже на попытку согреть океан кипятильником.

Верю, время придёт.

А пока что ищем конечников.

ПС. Вчера пришёл запрос от покупателя на все три склада – надеемся и молимся. 🙂

ППС. Раньше писал про перекос рынка в сторону аренды и к чему это приведет.

Пара мыслей вдогонку:

1. На этой неделе встречался с девелопером, который засадил свои склады класса С (редевелопмент советских производственных помещений в Подмосковье) арендаторами с 11-месячными договорами. Тоже хочет продать как ГАБ. Окупаемость 8 лет. Удивляется, почему рынок не берет такой продукт.


2. Увидел новость о большой сделке о продаже склада с арендатором "Золотое яблоко" с последующей упаковкой его в ЗПИФ и продажей розничным инвесторам: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/07/25/1126849-central-properties-mozhet-vikupit-sklad-zolotogo-yabloka

Это тоже, в своем роде, продажа ГАБа. И окупаемость там тоже 8 лет.

Но арендатор, о котором слышно из каждого утюга — Золотое яблоко. Договор на 15 лет. Склад класса А. 2024го года постройки.

Совсем другая разница, как говорят в Одессе. :)


3. Мы сейчас проектируем продукт по строительству складских ГАБов на базе легковозводимых складов класса С.

Плановая окупаемость - 3,7-4 года.

Как?

Пока интрига. Не переключайте канал. :)

🏗 За кулисами девелопмента: наши проекты в реальном времени

Мы ведём открытые каналы по каждому проекту с реальной картиной строительства.


📋 Наши проектные каналы:

🏢 Лунёвские ворота / склады
https://www.group-telegram.com/lunevo_redevest

Статус: Перевод земли в промышленное назначение. Положительное решение Градсовета получено. Вакантность в локации 0,1% — самая низкая в Подмосковье. Уже в обсуждении заявки на 25 000 кв м.


🏭 Фрязино / склады
https://www.group-telegram.com/fryazino_redevest

Статус: Строительство завершено, все 3 склада введены в эксплуатацию. Сейчас активные продажи — работаем с 16 брокерами, получаем 2-5 запросов в неделю.


🏨 Ахтари / гостиница
https://www.group-telegram.com/spahotelahtari

Статус: Работающий отель! Оценка 5 на Яндекс.Картах, месячная выручка 6+ млн рублей. Лучший отель в Приморско-Ахтарске.


🏨 Снято! Голубицкая / гостиница
https://www.group-telegram.com/newgolybitskaya

Статус: Открытие перенесено на май 2026 из-за зимних работ. Сейчас зашивают стены гипсокартоном, делают кровлю.


🏡 Лубёнки / участки в коттеджном посёлке
https://www.group-telegram.com/lubenki_redevest

Статус: Расчистка участка, геодезическая съёмка. Изменили стратегию с садоводства на ИЖС из-за роста платежей за смену ВРИ. Строим детский сад и ФАП.


💡 Что вы увидите:

— Реальные сроки строительства
— Проблемы и их решения
— Процесс принятия решений
— Финансовые показатели
— Внутреннюю кухню девелопмента


🎯 Кому это полезно:

— Инвесторам — понять реальность проектов
— Коллегам — поделиться опытом
— Любопытным — увидеть, как строят большие объекты


📱 В каждом канале — ссылка на бота для получения детальной информации.

Смотрите, анализируйте, задавайте вопросы. Может, увидите что-то интересное для себя, а может, и нам подскажете!

Приятного просмотра! ❤️

Мастермайнд для девелоперов: Складской и промышленный девелопмент Подмосковья

Собираем закрытую встречу профессионалов для обсуждения актуальных вопросов складского и промышленного девелопмента.


Польза для участников:
— Повышение насмотренности
— Разбор вашего кейса
— Возможность найти партнера
— Общение и поддержка единомышленников
— Ответы на вопросы, которые давно не получалось закрыть


Кого ищем:
— Предпринимателей с реальным опытом в складских/промышленных объектах
— Тех, кто проектировал, строил, продавал подобные объекты
— Профессионалов с конкретными кейсами для обсуждения


Что обсуждаем:
— Правовые и регуляторные вопросы в текущей конъюнктуре
— Рыночный спрос на складскую недвижимость в Подмосковье
— Конкретные кейсы участников и их проблематику
— Решения для актуальных задач отрасли


Формат:
— Закрытый инвест-обед в Хамовниках
— 10-15 участников
— Обсуждение конкретных кейсов и опыта (будет экран)


Условия участия:
— Оргсбор 5000 рублей + еда оплачивается отдельно
— Заполнение анкеты с описанием опыта и кейса
— Отбор представленных проектов


Важно: Желательно, чтобы каждый участник пришел с конкретным кейсом и четко сформулированными вопросами для обсуждения❗️

Когда: 29 августа (пятница) в 10:00

Место: Москва, р-он Хамовники

👉 Для участия просим заполнить анкету 👈

ПС. На встречу уже подтвердился опытный fee developer с рассказом о проекте строительства ЦОД и промышленного комплекса на бесплатной земле возле МКАД (заинтриговал? :))) )

И да, это дама! :)))

ППС. Если время вам неудобно, но тема ваша, заполните анкету и мы адресно пригласим вас на следующую дату.

На завтрашнюю встречу набралось пока 8 человек.

В числе прочего:

— Крупный опытный девелопер будет рассказывать про строительство ЦОД и получение земли от города на масштабные архитектурные проекты

— Земельный юрист

— Брокер по складской и индустриальной недвижимости из топ-10

— Несколько складских девелоперов с действующими проектами.

Будет интересно. :)

Если надумаете, присоединиться, будем рады! Записывайтесь — https://forms.gle/RhDgyecvB5sfsNfT6

Звонит человек. По Телеграмму. 🤔

Я: "Не могу принять звонок, пишите".

Он: "Алексей, мы группа инвесторов, ищем проекты. Нашел тебя в инвест-клубе "N".

Выходим на зум.

На заднем плане - шкаф с документами, флаг и портрет Путина.

Он: "У меня мясокомбинат в Калининграде, но вместе с друзьями инвестируем ещё и в недвижимость. Недавно построили виллу в Дубае за 3 млн, продали за 7 млн. Сложный был проект, на 3 года. Сейчас строим в Уфе мясокомбинат еще один. Еще занимаемся криптой, там где-то 10% в месяц."

Я (Думаю: Крипта? Ну ок, а кто сейчас без греха?) "Мясокомбинат? Круто! А большой у вас склад? Какой метраж?"

Он: "Да я даже не помню. Мы сразу отгружаем дилерам."

Я: (Думаю: Крупная рыба! Живём!) 20 минут рассказываю о себе и о своих проектах.

Он: "Хорошо. Можно тебя попросить связаться с моим финсоветником? Ты ему все объяснишь, он проанализирует и расскажет мне, ок? Каждый должен заниматься своим делом, согласен?"

Я: 👏👏👏 Нет проблем!

Отправляю доки советнику. Через пару дней назначаем звонок.

От него вопросы по учебнику. Видно, что в проект сильно не вчитывался, в отрасли не понимает. Но такое часто бывает. Терпеливо поясняю, высылаю дополнительные доки.

---

Воскресенье. Звонит мне опять принципал.

Я сбрасываю, пишу "Можно завтра, у меня семейное мероприятие?"

Он: "Без проблем".

Звонит мне завтра:

"Слушай, ну, советник от тебя в восторге.

Говорит, видно, что человек полностью в деталях, болеет своим делом, колоссальная экспертиза. На все вопросы ответил, все документы выслал. Видно, что проект правильно структурирован, тщательнейшая работа проведена!

Сейчас таких людей просто не встретишь!"

Я: краснею, улыбаюсь, таю, мямлю, благодарю, скромно потупляю взгляд.

Он, не меняя темпа:

"Слушай, помнишь, я тебе говорил, что мы криптой занимаемся? Мы там 10% в месяц зарабатываем. Я тебе сейчас дам контакты человека. Он будет тебе давать указания, что покупать и когда продавать. А ты ему - 15-20% от прибыли.

Договора управления нет, сам понимаешь. (Что я должен сам понять???) Но деньги и монеты все на твоём счету, тема защищенная!

Просто пассивный доход, понял?"

(Я, конечно, к этому моменту уже ВСЕ ПОНЯЛ. :) )

Я (после паузы, придя в себя): "Слушай, ну у меня сейчас вообще ноль запроса на это. Голова забита своими проектами, все деньги в них.

Спасибо, но сразу скажу, что я пас.

(Тем более, что я сам гоняю сделки на Bybit, и я сам могу кому хошь советы по крипте раздавать за процент.)

А как там насчёт моих проектов, обсудили, интересно?"

Он: "Пока не обсуждали детально, не успели."

Я (думаю: ну конечно, не успели - ты вон каким важным делом занят).

Прощаемся.

Я в шоке - кажется, очень дорогой способ соблазнения - целых три встречи на меня потратили, могли б и покороче сварганить вороночку.

Ну и в разочаровании, конечно - я-то уже начал себе новый карман для денег пришивать. :)

---

Для отстрастки делаю контрольный звонок в голову через неделю.

Ожидаю, что я буду заблокирован, или не возьмет трубку. Но нет!

Я: "Что надумали?"

Он: "Ты знаешь, извини, пришел другой проект, мы уже туда вложились. Давай вернемся в сентябре к вопросу?" (Зачем???)

Я: смотрю в глаза, понимающе киваю. "Конечно, не проблема, буду ждать!"

Делаю пометочку "криптаны", отправляю лид в архив.

Ну ничего. Переживём.

Зато какая история шикарная! :)

---

ПС. Но не все всегда все заканчивается так безобидно: https://www.group-telegram.com/flipping_invest.com/858